Campos

Suba de valores en el mercado de tierras

Según la consultora Agroclaro y distintos operadores, es factible que la concreción de negocios aumente.

Pablo D. Mestre

La pandemia del coronavirus ha generado distorsiones en las distintas actividades, tanto a nivel nacional como internacional. En el caso del mercado de tierras, interesa conocer los negocios concretados a comienzos de año así como otros realizados recientemente, en la nueva normalidad donde la tierra demuestra nuevamente sus virtudes como una actividad segura y de refugio para capitales.

Consultado sobre este tema, el Ing. Agr. Juan José Fossati, director de la empresa Agroclaro, comentó que hubo menos negocios de los esperados, aunque los precios para los distintos tipos de campos se mantienen e incluso muestran alguna mejoría respecto a valores de referencia de 2018 y 2019.

 

En base a datos del Instituto Nacional de Colonización, se realizaron unas 70 compraventas en lo que va del año, por un área total de 58.000 hectáreas, donde más de la mitad de los negocios son posteriores a la llegada del Covid-19 a Uruguay.

¿Cómo ha afectado la pandemia al mercado de tierras?
Como aún no ha concluido, es complejo valorar las consecuencias que tendrá en el precio de los campos. A modo de ejemplo, la mayor parte de los compradores visita el campo antes de comprarlo, y en ese sentido, ya han pasado varios meses y siguen habiendo limitaciones para que los extranjeros vengan a Uruguay.

Analizando la serie histórica, se evidencia que durante la crisis financiera de 2008-2009, con un impacto global comparable al coronavirus, la cantidad de negocios cayó de forma importante mientras que los valores en términos generales se mantuvieron durante casi un año para luego retomar al alza.

Diría que no vemos una baja en los precios, a pesar del coronavirus. El mercado se venía recuperando después de las elecciones de noviembre, las PASO en Argentina y la suba del dólar en Uruguay, generando mejor perspectiva para inversiones en campo. Hay que tener en cuenta, además, que la venta de un campo tiene implícito un patrimonio relevante y para extensiones grandes no vemos las quitas en los precios que ocurren en otros activos.

¿Cuál viene siendo la tendencia en los precios?
En términos generales consideramos que es alcista, pero la situación no es la misma para todos los tipos de campos. No vemos igual la evolución de los campos agrícolas del litoral, respecto a los ganaderos, forestales o arroceros, por ejemplo.

Venimos de un ciclo de 5 o 6 años de baja en el precio de los campos y vemos, en función de las compraventas ocurridas, que los valores empiezan a recuperarse, aunque a una tasa modesta.

Muchas oportunidades de negocio que hubo en 2018 y 2019 no están en el mercado y hoy los vendedores tienen una mayor expectativa por el valor de su campo. De todas formas, el principal fundamento para el precio de la tierra sigue siendo su productividad, y en ese sentido los compradores analizan el negocio y no están dispuestos a pagar más de lo que el campo pueda generar.

¿Quiénes compran y venden?
Para las inversiones en tierra es determinante el momento en el cual se ingresa al negocio y en ese sentido, los valores que tenemos hoy, sumadas a las cualidades de Uruguay, atraen a inversores locales y extranjeros.

Volvimos a escuchar mucho de los argentinos, aunque a mi entender la coyuntura es totalmente distinta a la que vivimos durante la década del 2000 y el margen económico es poco tentador. En aquel entonces, la tierra se valorizaba mucho año tras año, la agricultura ofrecía una rentabilidad atractiva, y no existían los controles de capitales que vemos hoy, por ejemplo.

Proyectamos que los argentinos que están ya instalados se queden y eventualmente incrementen su actividad, y que en forma adicional vengan otros. Pero probablemente terminen viniendo muchos menos de los que quieren, ya que enfrentan varias restricciones en su país que dificultan la inversión en Uruguay.

Sí vemos mucha presencia de uruguayos en las compras, tal vez explicado por los valores relativamente menores a los registrados años atrás y a la buena perspectiva del negocio agropecuario.

¿Cuántos campos se han vendido?
Desde fin de 2019 notamos una fuerte demanda por campos. Y de hecho se registraron varias operaciones durante enero y febrero, una época en la cual por lo general hay pocos negocios. Durante el inicio de la pandemia se redujeron las concreciones, pero semanas después retomaron las consultas y compraventas.

Con el ritmo con el cual inició el año, esperábamos para estas fechas un mayor volumen de ventas a la registrada, que entendemos que no se concretó por el coronavirus. Según los datos del INC, excluyendo las ventas de campos forestales de escala, a mediados de agosto en 2019 se habían vendido unas 63.000 hectáreas y para igual período ahora en 2020 van unas 58.000 hectáreas.

A su criterio, ¿cuáles son las perspectivas para el mercado?
El sector agropecuario se encuentra dentro de las actividades donde la pandemia ha tenido menor incidencia. Por otra parte Uruguay, como país, se ha visto fortalecido por el manejo de la crisis sanitaria y el impacto del coronavirus. A nivel político, el actual gobierno ha dado señales claras de apoyo al sector agropecuario, que mejoran la perspectiva del negocio.

Mantenemos nuestra visión del fin de un ciclo de baja en el precio de los campos y de interés de inversores locales y extranjeros en iniciar o aumentar sus negocios en tierra uruguaya. Veremos cómo evolucionan las compraventas en los meses que restan del año, pero no nos extrañaría que el número de ventas aumente respecto del año pasado.

PRECIOS DE REFERENCIA.

En términos generales no vemos una diferencia significativa en los valores comparando los negocios antes y después de la pandemia. Sí notamos una diferencia en términos generales alcista, pero que naturalmente tiene variantes en función del tipo de campos, al analizar estos precios respecto a los de 2018 y 2019, dijo el Ing. Agr. Juan José Fossati.

En este tipo de negocios, generalmente el pago es al contado, conjuntamente con la escritura de compraventa. De todas formas se han hecho algunos negocios donde parte del precio se integra en cuotas, en un plazo menor a un año.

Agrícolas. Son siempre campos donde la mayor parte del área tiene uso agrícola, sobre suelos de los grupos Coneat 10 u 11 y áreas restantes como ganaderas, ubicadas en el litoral y sur del país.

A principios de año se vendieron 1.374 hectáreas Indice Coneat (IC) 168 en la zona de Corralito en Soriano a 7.324 US$/Há; una fracción de 131 hectáreas, con alto aprovechamiento agrícola, IC de 162, en la zona de Palo Solo en Colonia a 8.963 US$/Há y en San José, próximo a Santa Lucía 1.091 hectáreas IC 153 a 6.500 US$/Há.

Como referencia de negocios más recientes concretados entre junio y agosto, vale mencionar la compraventa de 745 hectáreas IC 161 al sur de Trinidad a 4.800 US$/Há y 714 hectáreas IC 157 sobre ruta 20 en la zona de Sánchez a 6.814 US$/Há.

Ganaderos. Se registraron negocios en las distintas regiones del país que concuerdan con los rangos que esperamos para esas zonas. Como referencia de campos de basalto, fueron vendidas 896 hectáreas cerca de Baltasar Brum en Artigas, con IC 70 a 1.799 US$/Há; 1.200 hectáreas ubicadas a 25 km de Peralta en Tacuarembó, IC 75 a 2.067 US$/Há y 3.901 hectáreas en la región de Paso de los Toros, IC 95 a 2.500 US$/Há.

En Cerro Largo, a ambos lados de la ruta 26, en Ramón Trigo, se comercializaron 843 hectáreas, IC 97 a 2002 US$/Há; en Treinta y Tres, cerca de la capital y sobre el río Olimar, se vendieron 686 hectáreas IC 91 a 2.333 US$/Há y en Lavalleja, en la zona de Zapicán, se vendió un campo de sierras, de 668 hectáreas IC 95, a 2.700 US$ por hectárea.

Forestales. En campos forestales el crecimiento esperado de los árboles, que depende del tipo de suelos, la distancia a puerto o industria y el aprovechamiento que tengan, son determinantes en los precios. Hubo ventas de campos con plantaciones y también otros con proyecto forestal o que por contar con suelos de prioridad pueden ser clasificados como tales.
Es el caso de 1.140 hectáreas, con suelos del grupo Coneat 9 predominantemente, IC 86, entre Mercedes y Palmitas, vendidas en 3.550 US$; 595 hectáreas al sur de Trinidad con gran parte del área con suelos 5, un IC de 101 adquiridas a 3.444 US$/Há y 808 hectáreas en la zona de Villa del Carmen, Durazno, IC 85, comercializadas a 3.300 US$/Há.

Más al norte, fueron concretadas dos ventas a 2.900 US$/Há; por un lado 3.535 hectáreas en Clara, departamento de Tacuarembó, con un IC 74 de las cuales se proyecta plantar poco menos de la mitad del área y 900 hectáreas con un 44% de la superficie forestada, IC 92, en la zona de Chapicuy, al norte del departamento de Paysandú. Al norte de Minas de Corrales, en Rivera, fue vendida una estancia de 827 hectáreas IC 86, con uso ganadero y suelos de prioridad forestal que ocupan el 75% del área, a 2.178 US$/Há.

Por último, en las sierras del este, se destacan la venta de 793 hectáreas, IC 65 con importantes afloramientos rocosos en la zona de Batlle y Ordóñez, a 2.400 US$/Há, y 749 hectáreas en la zona de Arbolito, al norte de Treinta y Tres, IC 80 y alto aprovechamiento forestal, en 3.000 US$/Há.

Otros negocios. En Artigas fueron vendidas 2.696 hectáreas, IC 88 con uso arrocero y ganadero, en la zona de Tomás Gomensoro, en 3.500 US$ por hectárea.

Los precios más altos fueron registrados por 23 hectáreas de citrus cerca de la ciudad de Salto a 14.474 US$/Há y 112 hectáreas en la intersección de las rutas 55 y 12 en Colonia, con uso agrícola, IC 224 a 10.000 US$/Há.

Como campos con interés turístico o recreativo, se confirmaron dos ventas en la zona de Aiguá; 400 hectáreas con IC 78, a 2.281 US$/Há y 405 hectáreas, con IC 53, a 1.851 US$/Há.

Remates y licitaciones. Los remates fueron suspendidos al inicio de la pandemia, para luego retomar con los protocolos de sanidad pertinentes. Se remataron distintos padrones rurales, en varios puntos del país, de los cuales se destacan 88 hectáreas de un campo agrícola próximo a Ombúes de Lavalle a 8.400 US$/Há, y 260 hectáreas ganaderas al sur de pueblo Porvenir, en Paysandú, a 2.653 US$/Há.

Hace unos días fueron rematados dos campos ganaderos con suelos de basalto en Artigas; una fracción de 457 has al noroeste de la ciudad de Artigas a 1.600 US$/Há y otras 1.477 has cerca de Baltasar Brum a poco menos de 2.100 US$/Há. También se destaca la licitación de un campo al norte de Trinidad, de 418 hectáreas, con IC 112, adjudicado a fines de mayo a 3.357 US$/Há.