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Negocio de tierras 2019: ¿momento de oportunidades?

“El buen momento ganadero marca que con 3.7 novillos gordos compramos una hectárea Coneat 100, siendo este valor el menor de los últimos 12 años”.

Campo en Uruguay.

Consultora Apeo[email protected]

En el Uruguay existen dos fuentes de información referidas al precio de la tierra: el Ministerio de Ganadería (MGAP) y el Instituto Nacional de Colonización (INC). Por un lado, el MGAP publica semestralmente el precio de la tierra transada independiente del tipo de campo que lo compone, lo cual muestra una foto de lo ocurrido sin poder realizar grandes conclusiones acerca si ha subido o bajado el precio, ya que la calidad de campos que la integra puede ser distinta de un año a otro. Para ejemplificar esto imaginemos que un año se vende el 80% de los campos en Soriano y el 20% en Tacuarembó, y al otro año se invierten, es decir, se vende el 20% de campos en Soriano y el 80% en Tacuarembó al mismo valor por hectárea en cada zona. Esto supondría que el precio del primer año sería mayor que el segundo cuando en realidad no lo es. Es por esto que los datos aportados por el INC permiten obtener más información de cada una de las transacciones como lo son los tipos de suelos, índice Coneat, localización del predio, etc…, que permiten generar análisis con mucha más potencia y será sobre ellos que profundizaremos en esta nota.

Con este antecedente podemos contar que el precio que ha publicado el MGAP para la tierra en el primer semestre del 2019 es un 15% superior respecto al año 2018, situándose la referencia de las transacciones en 3.756 US$/Há y 3.257 US$/Há, respectivamente; pero no necesariamente implica un aumento en el valor de los campos. En cambio si analizamos los datos del INC y lo expresamos en US$/Há Coneat 100, podemos ver que para igual período (enero a setiembre) del 2018 versus 2019 el precio de la tierra ha pasado de 3.956 US$/Há Coneat 100 a 3.468 US$/Há Coneat 100, lo que implica un descenso de 12% y se sitúa como el segundo menor valor en los últimos 12 años.

Apeo.

¿Aumentan las transacciones y campos más grandes?

Este descenso en el precio de los campos en lo que va del 2019 respecto al 2018 parecería ser que ha sido dinamizador de la comercialización. Para el período enero a setiembre de cada año vemos que este 2019 se ha incrementado un 6% el número de transacciones respecto al 2018, pasando de 69 a 73 operaciones. A su vez ha cambiado el perfil comprador/vendedor ya que el tamaño medio de los campos pasó de 771 has a 1.423 has, influenciado este promedio por 5 operaciones de campos superiores a 5.500 hectáreas.

Apeo.

¿Qué tipo de campo se han vendido?

Una manera de observar esto es profundizando en el precio por rango Coneat, históricamente y realizando análisis estadísticos, el 50% de la variación en el precio de la tierra lo determina este índice, el restante 50% serían las mejoras fijas, ubicación, etc. Haciendo foco solamente en el rango Coneat observamos que el precio aumenta a medida que mejora el Coneat y también disminuye la escala. Si observamos el área transada en este 2019, vemos que el 56% del área son campos ganaderos puros con un Coneat menor a 100 y una superficie promedio de 1.800 has. Si el límite lo ponemos en el siguiente rango observamos que el 86% del área transada está por debajo de 120 de índice Coneat.

Apeo.

Cómo es el poder de compra de los principales productos?

El buen momento ganadero marca que con 3.7 novillos gordos compramos una hectárea Coneat 100, siendo este valor el menor de los últimos 12 años (-29% respecto al promedio de 12 años). El promedio para este período fue de 5.2 novillos gordos para comprar una hectárea con un máximo en el 2009 de 6.9 cabezas. Esto podría ser una oportunidad para quienes quieran y puedan cambiar activo hacienda por activo tierra, lo que provocaría menor liquidez, tal vez menor rentabilidad futura pero mayor seguridad patrimonial.

En el caso de la leche la situación sería intermedia entre la carne y la soja, hoy se necesitan 11.500 litros de leche para comprar una hectárea Coneat 100 (-10% menor al promedio de 12 años que fueron 12.900 litros). La máxima cantidad de leche para comprar una hectárea se dio también en el 2009 con 16.600 litros.

Para la agricultura la situación es algo distinta a la carne y la leche. Hoy con 11 toneladas se necesita la misma cantidad de soja para comprar una hectárea Coneat 100 que el promedio de los últimos 12 años. El máximo se dio en el año 2014 cuando el precio de la oleaginosa disminuyó y los campos no copiaron dicho descenso.

Comentarios finales.

Los tres factores de producción con la que cuenta una empresa agropecuaria y porqué no el país, son: tierra, capital y trabajo. De estos tres, la tierra representa el 85% de los activos totales, por lo cual lo que ocurra y hagamos con ella será determinante en el negocio de mediano y largo plazo. Desde el año 2000 al 2014 el valor de la tierra en dólares corrientes se valorizó a una tasa del 18%, lo cual puso a un activo de bajo riesgo una “tasa de interés” elevada. También en este período el alto precio de los commodities generó un fuerte proceso de intensificación (sobre todo agrícola). Luego de la caída en los precios (2013/2014), el valor de la tierra bajó un 38% desde su máximo en el 2014 a este año 2019. Hoy los antecedentes del uso del suelo y qué hicimos con ella durante el boom son un factor fundamental en el precio del inmueble.

Quien vende hoy, además de la tendencia del mercado, recibe o paga una “tasa” por lo realizado en el pasado, quien compra tendrá la responsabilidad (en parte) de la productividad futura no solo de su campo sino en su conjunto del país.