Campos

La forestación le pone el piso al precio de los campos en Uruguay

Según la consultora Agroclaro, campos están bien posicionados como inversión en el país.

 

Pablo D. Mestre.

Finalizado 2018, la consultora Agroclaro realizó su habitual informe anual del valor de la tierra y arrendamientos. Consultado por El País, uno de sus directores, el Ing. Agr. Juan José Fossati, estableció que “fue sin dudas un año con mucho movimiento e información del mercado de tierras, en el cual tuvimos remates, licitaciones, fideicomisos financieros, compra ventas y arrendamientos que demuestran una vez más la demanda por los campos uruguayos”.

“El mercado de tierras en Uruguay es muy transparente”, aseguró Fossati, “y hay una estrecha relación entre la productividad de un campo y su valor”. Es decir que “los campos valen por lo que producen” y estableció que “desde hace un tiempo notamos que aún con buenos precios en términos históricos para carne y soja, el negocio se ha deteriorado explicado en gran medida por el tipo de cambio y los costos asociados a la actividad. Vemos que quien invierte en comprar un campo analiza el margen y determina los precios que se pagan hoy por la tierra”.

¿En qué valores están los campos hoy?
Un número importante de productores y agentes vinculados al sector utilizan la comparación entre el valor del novillo o el costo de una hectárea de pradera con el valor de la tierra. Años atrás se decía por ejemplo que un campo criador del norte costaba el valor de un novillo gordo.
Por otra parte vemos que la forestación se combina muy bien con los rubros ganadero, agrícola y lechero, a la vez que ofrece contratos de arrendamiento seguros y a largo plazo; por este motivo en muchas zonas del país hay un piso en el valor de los campos, que de no estar la forestación, tendrían un uso ganadero y probablemente valores inferiores.
Entonces la comparación valor hectárea – precio novillo resulta más compleja, pero parecería que no estamos tan lejos de la relación histórica.


¿Quiénes están operando en el mercado?
Según Fossati, desde Agroclaro “no vemos cambios en este sentido; sigue la tendencia que ha comenzado con la bajada del precio de las materias primas, con la salida de empresas de escala y aumento de la participación de inversores que son generalmente locales”.
Explicó que en numerosas zonas del país debieron cambiar la orientación productiva debido a este nuevo escenario de precios; algo que se evidencia en numerosos campos que han retornado a actividades más extensivas, con menor demanda de tecnología, personal, insumos, etc. que sin duda han impactado negativamente en el sector. Esto repercute también en las ciudades del interior y en los rubros más intensivos, como la lechería y el arroz, donde estos aspectos negativos se evidencian claramente”.
Fossati destacó el fideicomiso financiero que proyecta comprar campos agrícolas con una inversión de 50 millones de dólares así como una segunda emisión por 150 millones realizada a fin de diciembre por otro Fideicomiso, que también tiene previsto adquirir campos para agricultura.

¿A cuánto se vendieron los campos en 2018?
Según los datos que maneja Agroclaro, las ventas que abarcaron mayor superficie incluyen el valor de la tierra y plantaciones forestales; son 7.154 hectáreas en varios bloques ubicados en Rivera a 5.599 US$/ha y otra venta por 4.893 hectáreas en Rivera y Tacuarembó a 5.712 US$/ha. Por otra parte, se registró una operación por un campo agrícola ganadero de 3.504 hectáreas en Flores, Índice Coneat (IC) 131 a 3.711 US$/ha.

Como campos de menor escala; 203 hectáreas en Colonia al sur de Cardona, IC 109 a 4.819 US$/ha y en el mismo departamento pero 10 kms. al norte de Colonia del Sacramento, 174 hectáreas, IC 136 a 8.046 US$/ha. Un tambo en Río Negro con varias construcciones, próximo a San Javier, de 146 hectáreas, IC 167 a 7.600 US$/ha y un campo de 104 hectáreas al norte de Empalme Olmos en Canelones, IC 115 a 5.757 US$/ha.

Teniendo en cuenta la productividad, generalmente los campos más caros son los agrícolas; en 2018 se vendieron 929 hectáreas sobre ruta 57 al sur de Trinidad, con gran parte de suelos Coneat 10.12 e IC 168 a 6.600 US$/ha. En Soriano en la zona de Risso se vendieron 1.700 hectáreas IC 176, con suelos Coneat 10.1 principalmente a 7.100 US$/ha y en Río Negro y próximo a Colonia El Ombú se vendieron 864 hectáreas, IC 203 y con chacras sobre suelos 11.5 a 8.000 US$/ha.

Sin embargo se registraron valores más altos en otras operaciones; 675 hectáreas agrícola-ganaderas linderas a una concentración de vacunos al sur de Durazno, con IC 118 fueron vendidas a 7.991 US$/ha. Además hubo dos ventas por 10.000 US$ por hectárea; 585 hectáreas, IC 158 linderas a un emprendimiento lechero en Durazno y por otra parte 357 hectáreas IC 166 próximas a Palo Solo en Soriano. “Parecería que a veces prevalece aquello de que ‘el campo del vecino vale más…”, aseguró Fossati.

También se destacan las 177 hectáreas, IC 213, de un tambo próximo a la Estanzuela vendidas a 13.500 US$/ha en un remate judicial y la venta de 3.834 hectáreas en Paysandú con costas al Río Uruguay, con IC 114 a 4.300 US$/ha.

En Paysandú figura una operación que parecería ser la venta de la nuda propiedad de un campo agrícola ganadero de 1.106 hectáreas, IC 127 a 949 US$ por hectárea. Como valores mínimos hay además dos ventas de campos de sierras en Maldonado; 3.222 hectáreas próximas a Aiguá, con IC 24 a 944 US$/ha y 380 en la Sierra de las Ánimas a 1.316 US$/ha.

Sobre fin de año hubo dos ventas en Maldonado, en zonas que combinan generalmente producción e interés turístico; se vendieron 350 hectáreas en dos bloques, próximos a Pan de Azúcar, con suelos 3.54 y 10.7 en gran parte del área a 5.000 US$/ha y 272 hectáreas de un establecimiento próximo a San Carlos y la ruta 39 con suelos 2.21 y 10.7 mayoritariamente, IC 118 a 4.007 US$/ha.

¿Cuánto valen los campos según el rubro?
Lo que ha pasado con las rentas agrícola, forestal y ganadera deja clara la diferencia entre los campos según actividad. Si analizamos los datos de DIEA para los últimos 10 años notamos que los campos agrícolas tuvieron un aumento en la renta desde el 2008 hasta el 2012 y luego una caída hasta hoy. La ganadería, probablemente influenciada por la agricultura, tuvo una tendencia similar, aunque con valores y variaciones menores. En cambio la forestación ha tenido un crecimiento sostenido y considerando estos tres rubros es la única actividad que presenta valores superiores a los de años atrás.

En arrendamientos agrícolas los valores no suelen superar los 800 kg de soja por hectárea y por año, cuando esos mismos campos en los años 2012-2014 alcanzaban tal vez los 1.000 kg. A su vez ha habido un cambio en la modalidad de arrendamientos, con aumento de contratos en medianería. La ganadería ha tenido buenos valores, y a pesar de que las rentas han bajado un poco, los precios siguen siendo entre 60 y 80 US$ por hectárea para muchas zonas.

La forestación ofrece rentas diferenciales en función de la zona, distancia a puerto o plantas de celulosa y los tipos de suelos. Los contratos son por el área efectivamente plantada y a 10 o 20 años y el rango de precios se sitúa generalmente en el eje de los 150 US$ por hectárea efectiva y por año.

Como se visualiza en el mapa, salvo excepciones, los precios se asocian a zonas y tipo de actividad. Como campo ganadero del norte están las ventas de 1.640 hectáreas a 1.633 US$/ha en Salto y 904 hectáreas a 2.300 US$/ha. Como referencia para el noreste puede mencionarse el campo agrícola ganadero de 2.991 hectáreas a 3.059 US$/ha, con suelos Coneat 6.4 y G03. En el centro del país hubo numerosas ventas de campos agrícola, ganaderos, lecheros y forestales con valores que varían entre 3.000 y 4.500 US$ por hectárea. Y en el litoral, con campos generalmente más agrícolas y de mayor potencial productivo los precios fueron entre 6.000 y 8.000 US$ por hectárea.

¿Qué se espera para los próximos años?
Para Agroclaro, Uruguay y particularmente los campos están muy bien posicionados como alternativa de inversión a nivel nacional e internacional. Al momento de adquirir tierras es relevante el momento de compra, considerando la evolución histórica de los precios, y en ese sentido estamos con precios sensiblemente menores a los máximos registrados en 2013-2014, lo cual es un atractivo para quien se inicia en la actividad o planifica expandirse.

“A nivel local, en el marco de un año electoral parece poco probable que existan cambios importantes a nivel de política económica y cambiaria que puedan incidir en las tendencias que dominan actualmente el mercado de tierras. Sin dudas habrá que seguir de cerca la coyuntura regional, especialmente por el nuevo gobierno en Brasil y el desempeño de Argentina. Las tasas de interés a nivel internacional y las políticas monetarias de Estados Unidos también serán relevantes”, aseguró Fossati.

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