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Valor de la tierra: resultados de acuerdo al potencial por zonas

Enfocados en los campos transados, la rentabilidad esperable, aplicando un paquete tecnológico, varía entre 1,7 a 6,4% en el primer semestre del año 2020.

En los primeros seis meses del 2020 el precio promedio de la tierra se redujo 247 US$/Ha frente a igual periodo de 2019.

Consultora Apeo [email protected]

Ahondando en la información disponible respecto al valor de la tierra, a partir de las transacciones de compra venta realizadas por departamento, en esta oportunidad analizamos cómo ha evolucionado esta variable respecto al año anterior, qué rentabilidad se puede esperar para las distintas zonas del país, y una reflexión respecto a qué se debe la diferencia que se observa para las distintas regiones.

Para dar contexto al análisis, recordamos cómo ha sido la evolución del precio de la tierra para uso agropecuario en nuestro país desde el 2019 hasta junio del corriente (información actualizada al 15 de junio), tomando el valor promedio por hectárea Índice Coneat 100. Con un aumento marcado en el precio desde 2009, en 2014 se registró el pico máximo alcanzándose un valor promedio de 5.551 US$/Há. Desde ese momento se ha constatado una caída constante en el precio, observándose en el primer semestre de este año un valor promedio de 3.166 US$/Há, con una reducción de 43% respecto al pico de 2014 y un 7% respecto al año pasado.

La reducción en el precio promedio en el primer semestre de 2020 respecto al 2019 fue de 247 US$/Há. Sin embargo, encontramos diferencias importantes en la variación por departamento para el mismo periodo, destacándose como situaciones opuestas las variaciones registradas para Artigas y Treinta y Tres. En el caso de Artigas hubo una sola transacción con un incremento en el precio de 1.736 US$/Há respecto al año anterior, mientras que en Treinta y Tres se observó una reducción en el precio de 2.050 US$/Há. Vale hacer énfasis en que estamos manejando valores por hectárea Índice Coneat 100, por lo tanto los valores son plenamente comparables respecto al potencial productivo de la tierra en cada caso, y dejan fuera de consideración las diferencias que puede haber entre zonas por las características de los suelos.

Gráfica.

Por otro lado, si dividimos el país en distintas regiones, no se detecta una tendencia marcada en la variación del precio de la tierra en el período estudiado, debido a la dispar variación de precios observada en cada departamento.

Poniendo el foco en el resultado potencial de los campos transados, la rentabilidad esperable para el propietario de la tierra, asumiendo la aplicación del paquete tecnológico recomendado por Apeo, varía entre 1,7% y 6,4% para el primer semestre de 2020, siendo los casos extremos Colonia y Cerro Largo respectivamente. Entendemos aquí la rentabilidad como el cociente entre ingreso de capital sobre capital tierra más capital hacienda más efectivo involucrado.

Aproximadamente un 60% de la variación del valor de la tierra en nuestro país está determinado por el Índice Coneat, el restante 40% se debe a cercanía a centros poblados, distancia a puerto, acceso a servicios y caminería entre otros. Esto explica que campos con similar potencial productivo ubicados en zonas distantes obtengan precios de venta por hectárea sensiblemente distintos. Y si en esos campos, de similar potencial productivo, asumimos el proceso de intensificación que corresponda en rotaciones agrícolas forrajeras (con énfasis en una u otra según las características) y cuidando los recursos, la rentabilidad sobre activos resultante es también notoriamente diferente.

Gráfica 2.

Recordemos que el Uruguay tiene aproximadamente 5,7 millones de hectáreas con potencial para hacer pasturas o cultivos y también tiene el potencial, en 15 millones de hectáreas dedicadas a la ganadería, de utilizar mejor el pasto y aumentar la producción, que sería de tal magnitud que daría respaldo para afrontar relaciones de precios distintas a las actuales. Si aumentamos la producción, el resultado económico aumentará mejorando la rentabilidad, y si eso ocurriera el mercado de los campos acompañaría con cierto desfasaje, y posiblemente aumenten su valor. De ocurrir esto tendremos un nuevo incremento en el valor del activo más importante del negocio agropecuario que es la tierra, que representa un 75% del total de activos que manejan las empresas agropecuarias y que desde el 2014 viene disminuyendo su valor. Quien elija mejor el dónde y genere el proceso de mejora en la eficiencia productiva, tendrá más probabilidades de ganar en el mediano y largo plazo.