En un comentario anterior estuvimos repasando el impuesto a la renta a tributar en ocasión la venta de un inmueble destinado a una explotación agropecuaria. En esta ocasión nos pareció interesante analizar la tributación de un inmueble rural que se encuentra arrendado al momento de venderlo.
Debido a que el arrendamiento rural no constituye una renta agropecuaria, como si ocurre en el caso de los inmuebles destinados a una explotación agropecuaria, tenemos que analizar qué tipo de contribuyente está enajenando el inmueble rural que se encuentra arrendado, debido a que en algunos casos corresponde tributar IRPF y en otros IRAE.
Contribuyentes de IRPF.
Si el titular de la renta proveniente del arrendamiento es una persona física, en la medida que se trata de una renta pura de capital, será contribuyente del IRPF por esta renta. Entonces, la venta del citado inmueble arrendado, por parte de este contribuyente, constituye también una renta pura de capital, comprendida en el ámbito del citado impuesto conforme lo dispuesto en el Artículo 17º del Título 7.
Lo mismo sucedería en caso de que la renta fuera obtenida por una sociedad de hecho integrada por personas físicas residentes, que haya optado por atribuir las rentas provenientes del arrendamiento o de la enajenación a las personas físicas que conforman la sociedad.
Nos interesa remarcar que sería diferente la tributación si el inmueble estuviera afectado a la explotación agropecuaria por parte de la persona física (o sociedad de hecho), debido a que, en ese caso, la renta que se obtiene se considera una renta agropecuaria alcanzada por el IRAE por lo que la renta proveniente de la enajenación estaría en la órbita también del IRAE. Al respecto citamos la Consulta 5379 donde un contribuyente plantea esta situación, y la respuesta de la Administración Fiscal está alineada a lo recién comentado.
En la misma Consulta se manifiesta que si la persona física hubiera hecho uso de la opción de tributar IRAE por las rentas de capital (con exclusión de los dividendos o utilidades) deberá tributar este impuesto también por la renta procedente de la enajenación.
Contribuyentes de IRAE.
Recordemos que determinados contribuyentes deben de liquidar IRAE por todas sus rentas, ya sea que las mismas se originen en la combinación de capital y trabajo o sean puras, de capital o trabajo. Estos son los contribuyentes incluidos en el Literal A del artículo 3 del Título 4, es decir: Sociedades de responsabilidad Limitada, Sociedades Anónimas, entre otros.
Entonces, si el propietario del inmueble rural que esta arrendado y se planifica enajenar es sujeto pasivo del IRAE por forma jurídica (por ejemplo, si es una S.R.L. o S.A), la renta proveniente de la enajenación del inmueble rural queda comprendida también en el hecho generador del IRAE, no por opción, sino de pleno derecho.
Resumen.
Podemos decir en resumen que, si el inmueble rural que se está enajenando se encuentra arrendado, la tributación va a ser IRPF o IRAE dependiendo del impuesto que pagaba por el arrendamiento rural.
Si el titular del inmueble por las rentas originadas en el arrendamiento es contribuyente de IRPF (por ser el titular Persona Física o sociedad de hecho y no haber optado por IRAE por estas rentas) entonces por la renta va a pagar el mismo impuesto.
Si por el contrario por la renta originada por el arrendamiento rural tributa IRAE (ya sea por opción o por forma jurídica) deberá tributar por el mismo impuesto por la enajenación (IRAE).
Una vez determinada la tributación que corresponde al titular del inmueble rural que se está enajenando, debemos evaluar si conviene tributar en forma ficta o no, siempre que los inmuebles que se están enajenado se hubieran adquirido antes del 1 de julio del 2007, aspecto sobre el que profundizamos en columnas anteriores.
Socia del estudio NopItsch & Asoc.
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