El sector agroexportador transita un año de muy buenos precios para la mayor parte de los rubros. ¿Y los campos? Según Agro Claro, hay optimismo.
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Según el Ing. Agr. Juan José Fossati, director de la consultora Agro Claro “es probable que el valor de los campos continúen subiendo”[/caption]
Pablo D. Mestre
La consultora Agroclaro, desde hace diez años, realiza un seguimiento exhaustivo del mercado de tierras. Uno de sus directores, el Ing. Agr. Juan José Fossati, informó a Rurales de El País que “actualmente el mercado se muestra firme y con mejores perspectivas para el futuro cercano”. También estableció que no solo se han incrementado las consultas, sino que se concretaron en estos últimos meses numerosas operaciones de compraventa.
-¿Cómo ha venido evolucionado el mercado de tierras en el país?
-Desde el año pasado venimos observando una tónica diferente del mercado de compraventas de campos, donde de a poco y escalonado por rubros se vienen dinamizando los negocios. La pandemia ha sido durante este tiempo una suerte de retardador de la dinámica que ha querido mostrar el mercado, donde la evolución de los casos de Covid-19 en nuestro país, así como las fronteras cerradas, han determinado un enlentecimiento en la evolución del mercado.
Haciendo algo de memoria reciente, no olvidemos que ya desde mediados de 2019 se veía que los precios de los campos parecían haber encontrado un piso; y más aún, de la mano del contexto de precios a nivel internacional y con marcada incidencia por los cambios en el mapa político regional y local, se avizoraba otro ánimo y una consecuente recuperación de los negocios.
Hoy el mercado está con otra dinámica y se observa ya no solo por la cantidad de consultas que se reciben, sino principalmente por la concreción de negocios que se venían trabajando desde hace tiempo sin encontrar las puntas, como se dice comunmente.
-¿Quiénes han operado últimamente?
-Para los campos de escala chica y media, los compradores vienen siendo en su gran mayoría locales; se observan empresarios y productores uruguayos principalmente. En lo que respecta a campos de mayor escala, que fueron casos puntuales, han operado en la mayoría de los casos fideicomisos y fondos de inversión orientados a la compra de campos para forestación y agricultura. La participación de extranjeros ha sido muy reducida últimamente.
-¿Cree que la apertura de las fronteras afectará el mercado?
-El mercado de tierras en nuestro país ha tenido, desde hace ya muchos años, una fuerte incidencia de extranjeros de distintas regiones y con diferentes objetivos. Hoy en el Uruguay conviven inversores de diversa índole, pero indudablemente todos llegaron buscando principalmente estabilidad y garantías en el marco legal y político, características que afortunadamente el país sigue ofreciendo. Algunos buscan principalmente maximizar su retorno económico, así como otros ponen énfasis en tener un lugar de residencia parcial o permanente.
Sumado a esto, en un contexto internacional de mejora en la evolución de la pandemia, de bajas tasas de interés y buenos precios de los commodities, sería esperable que la apertura de las fronteras traiga aparejado un aumento en la llegada de inversores. El grado de competitividad que pueda tener el país en este contexto, entendemos que será determinante para capitalizar a muchos de estos.
-¿Cómo han evolucionado los precios de los campos?
-La tendencia en los precios viene siendo al alza. A nuestro entender, lo que viene ocurriendo es que la suba se ha ido confirmando en el tiempo en forma escalonada según el tipo de campo del que se trate. Los campos agrícolas fueron los primeros en demostrar la suba, ya desde el año 2020 lo venimos notando en las operaciones que analizamos. De hecho, actualmente lo que se observa es muy poca oferta de campos de alto potencial agrícola.
En segundo lugar y explicado por la fuerte demanda, vemos los campos forestales. Actualmente los campos con alto aprovechamiento de suelos para forestación han puesto un piso a los precios en muchas zonas, especialmente en aquellas que se encuentran dentro del área de influencia de las pasteras de celulosa. Sin dudas las obras para la instalación de la nueva planta de UPM en el centro del país vienen siendo un catalizador en este sentido.
Siguiendo el orden, encontramos los campos ganaderos. En los últimos años la demanda por campos extensivos para ganadería venía siendo baja y en consecuencia los negocios concretados no eran muchos. Hoy por hoy no es que exista gran volumen de negocios, pero se puede decir que hay un “mercado armado” y con referencias de precios consolidadas.
Por último, los campos con aptitud para realizar cultivos de arroz vienen de años de muy baja demanda, producto de la situación que venía atravesando el sector. La pandemia ha tenido un efecto de suba en la demanda del arroz a nivel internacional y en consecuencia los precios han tenido ajustes importantes al alza. Si bien esto es algo reciente, ya se han observado puntualmente algunos negocios de campos arroceros con mejoras en los valores.
-¿Cómo ve el mercado de arrendamientos en el contexto actual?
-En general lo vemos muy demandado, con algunas referencias incipientes de suba en los precios, especialmente en las rentas agrícolas y en algunas zonas las forestales. De todas formas, actualmente hay muchos negocios hechos en kilos de producto, lo que entendemos es muy “sano” y de alguna forma ordena el mercado. No hay que perder de vista que la zafra agrícola pasada determinó resultados muy dispares, producto de la sequía que afectó a buena parte de los campos y esto siempre tiene repercusiones en la toma de decisiones a futuro. A pesar de la evolución favorable en los precios de los granos, hubo muchos productores que no lograron llegar al punto de equilibrio producto de la magra cosecha.
Nuestro punto de vista es que la inmensa mayoría de los productores agrícolas que están operando en este momento, conocen muy bien los precios de arrendamiento que pueden pagar y seguramente esto sea un factor moderador en el mercado. Es verdad que en este contexto de precios de los granos, la frontera agrícola puede que se amplíe a zonas que estaban relegadas por los costos, en especial de fletes y esto seguramente traerá aparejada una presión sobre las rentas para ganadería.
A modo de referencia de negocios de arrendamientos, a principios de año se licitaron para arrendamiento dos estancias de la Caja Notarial; en Río Negro se arrendaron 3.133 hectáreas de Índice Coneat 107 a 55 kgs. de carne de novillo por hectárea y por año, y en Durazno 2.591 hectáreas de IC 106 a U$S 100 por hectárea y por año. En ambos casos los contratos fueron por tres años con destino a producción agrícola ganadera.
Recientemente se arrendó una estancia ganadera agrícola en Florida, en la zona de Goñi, de 1.630 hectáreas e IC 110 a U$S 117 por hectárea, con un contrato a cinco años y pago semestral por adelantado.
-¿Cuántos campos se vendieron en lo que va del año?
-Si analizamos los negocios que fueron ofrecidos al Instituto Nacional de Colonización durante el primer semestre del año, vemos que totalizan aproximadamente 130.000 hectáreas en 90 operaciones. Ahora, si analizamos esta información, se observa que más de 50.000 hectáreas corresponden a campos forestados de operaciones entre fondos de inversión y fideicomisos financieros. Siguiendo el análisis, 10.000 hectáreas corresponden a campos con aptitud forestal, en tanto que 20.000 hectáreas se pueden clasificar como agrícolas o agrícola ganaderas, y la superficie restante se compone de campos mayoritariamente de uso ganadero.
-¿Es probable esperar que los precios de los campos van a seguir subiendo?
-En principio sí, porque entendemos que las perspectivas son muy buenas para el sector, por la situación actual que recién comentamos. El activo tierra, en su calidad de bien finito, ha tenido siempre proyecciones de suba en el precio si se mira en el largo plazo, asociado también a rentabilidades bajas, producto naturalmente de ser una inversión de bajo riesgo. No obstante, para el sector primario el precio de los campos siempre está determinado por la renta que generan en base a lo que producen y entendemos que ese seguirá siendo el eje de oscilación de los valores.
Los precios de referencia que se pagan hoy
Estos son los valores, según el tipo de explotación de los campos. Agrícolas Se definen como campos de elevado potencial productivo, que admiten uso agrícola o agrícola ganadero y se ubican en el litoral y litoral sur del país. En marzo de vendió un campo en el departamento de Colonia de 340 hectáreas, Índice Coneat (IC) 208 a 9.150 U$S/ha. En abril se vendió una estancia importante, muy bien ubicada dentro del departamento de Soriano, de 2.700 hectáreas e IC 161 a 7.600 U$S/ha. Al mismo tiempo, en el departamento de San José, en la zona de Kiyú, se vendió una estancia de 737 hectáreas e IC 148 a 8.000 U$S/ha. Por otra parte, en el mes de mayo se comercializó una estancia en el departamento de Soriano, de 770 hectáreas e IC 136 a 7.400 U$S/ha y recientemente se comercializó un campo próximo a la ciudad de Rosario, en el departamento de Colonia, de 166 hectáreas e IC 187, a 10.000 U$S/ha. Como referencias de campos agrícola ganaderos, en Florida se vendió una estancia con importante infraestructura, de 1.387 hectáreas e IC 112 a 4.550 U$S/ha. Recientemente, se vendió también una estancia en Flores, muy bien ubicada sobre ruta 3, de 752 hectáreas e IC 163 en 5.500 U$S/ha. Ganaderos Como referencias en las distintas zonas del país se pueden citar; en Rivera, próximo a San Luis, se vendieron 2.990 hectáreas de IC 99 a 3.000 U$S/ha. En Lavalleja se vendieron 795 hectáreas de IC 114 a 3.900 U$S/ha, en San José se vendieron 456 hectáreas de IC 100 a 2.960 U$S/ha. En la zona de basalto, se pueden citar dos referencias en función de la productividad de los suelos: una estancia de 878 hectáreas e IC 95 a 2.700 U$S/ha, y otra de 1.030 hectáreas e IC 49 a 1.550 U$S/ha. Como campos con aptitud para el cultivo de arroz, se vendió una estancia de gran escala, con costa a la Laguna Merín, Treinta y Tres, de 11.926 hectáreas e IC 46 a 2.452 U$S/ha y un campo en Cerro Largo, al norte de Melo, de 407 hectáreas e IC 141, a 3.500 U$S/ha. Se trata de un campo con importante infraestructura y elevado potencial productivo. Forestales Exceptuando los negocios que se realizaron con la madera incluida en el precio, se pueden citar algunas referencias. A principios de año se vendió una estancia en Río Negro de 1.927 hectáreas e IC 105 a 4.020 U$S/ha; se trata de una estancia con aptitud forestal y agrícola, con muy buena ubicación. En febrero se vendieron 1.059 hectáreas en Durazno, de IC 118 a 3.300 U$S/ha; se trata de un campo con aptitud agrícola y forestal. También se comercializó un campo en Lavalleja, en la zona de Batlle y Ordóñez, de 2.216 hectáreas de IC 71, vendido a 3.350 U$S/ha; es un campo con alto aprovechamiento para forestación. Recientemente, en Treinta y Tres, al este de Tupambaé, se vendieron 735 hectáreas de IC 81 a 2.700 U$S/ha. Remates En ventas a través de subastas, durante la pandemia la actividad ha sido muy reducida. Sin embargo, a la fecha ya se han retomado las actividades y existen varios remates con fecha de ejecución para el mes de agosto. A modo de referencia reciente, en julio se remató un campo de 824 hectáreas próximas a Andresito, en Flores, a 3.600 U$S/ha. Se trata de un campo que se compone de 4 fracciones próximas entre sí, con casco e instalaciones de trabajo y con un contrato de arrendamiento vigente para forestación por el 45% de la superficie. También en julio, en la zona de José Ignacio, Maldonado, se remataron 41 hectáreas de campo en 7.300 U$S/ha.