Según la Consultora Agroclaro, nuevo escenario inmobiliario rural es de transformaciones.
Pablo D. Mestre
Finalizado el primer semestre la consultora Agroclaro realizó su habitual cierre y análisis de precios de campos. Consultado por El País, uno de sus directores, el Ing. Agr. Nicolás Clement, repasó algunas de las ventas del período y analizó los valores de referencia. También dijo que los temas electorales en nuestro país y en Argentina pueden incidir en los futuros negocios.
Para el director de la consultora Agroclaro, el primer semestre del año “tuvo diversas connotaciones; mucha lluvia a comienzos de año con consecuencias en algunos cultivos, especialmente sojas de segunda, pero sin grandes pérdidas a nivel general. Los ganaderos y tambos tuvieron una producción de pasturas fuera de lo común, acompañado por precios de los ganados que nadie pensaba. Y por último la forestación que se afianza con la confirmación de UPM de una nueva planta en Paso de los Toros”.
-¿Cómo se ve el mercado de tierras?
Continúa la transformación en el uso de los campos en casi todas las zonas del país que se inició luego de finalizado el boom de la soja. Campos que eran agrícolas ahora son ganaderos o forestales, los arroceros alargan la fase de pasturas, tambos que pasan a establecimientos agrícolas ganaderos, etc. Ha sido como barajar y dar de nuevo luego de un ciclo de precios y rentas altos, asociado principalmente a la agricultura, y en especial a la soja.
¿Cómo impacta ese escenario en los sistemas productivos?
Cambió el negocio y por eso cambiaron las cosas a las cuales los productores dan mayor relevancia. En campos que tuvieron agricultura, por ejemplo, la erosión y la pérdida de productividad son temas frecuentes, así como también el manejo de las malezas, especialmente algunas difíciles como la yerba carnicera. En los esquemas ganaderos sobre campo natural, donde muchos dejaron la oveja, el tapiz aparece con malezas y más endurecido, perdiendo potencial y calidad, un aspecto que tarda en revertirse.
¿Qué impactos supone esa realidad en los precios?
Hay que tener presente que por su naturaleza, el valor de las rentas siempre se ajusta antes que el valor de la tierra. Lo vimos cuando los valores subían y lo vemos ahora con este nuevo escenario. No hay que olvidar que nuestro mercado de tierras es muy transparente y los campos valen por lo que producen. A partir de 2014 vimos un ajuste importante en valor de las rentas y en el uso de los campos, pero desde hace un tiempo notamos que las rentas no varían mucho.
¿Las puntas se juntan?
Los cambios que mencionaba hacen que quien arrienda o compra un campo tenga muchas veces asociada una inversión relevante. Por ejemplo lo que implica pasar de una explotación agrícola a una ganadera, que requiere alambrados, aguadas, sombra y la instalación para el trabajo con vacunos además de la inversión en los animales. Hace unos años muchos de los que compraban especulaban tener ganancias con la valorización de la tierra, porque veníamos en un ciclo ascendente. Ahora quienes compran exigen una rentabilidad al negocio productivo considerando el valor de la tierra y tienen claro hasta cuanto pueden pagarla.
Después de las ventas ocurridas en el último tiempo queda claro el rango de lo que valen los campos según uso y ubicación. Para uno puede valer más que para otro; pero en la medida que los precios están en esos rangos vemos que los negocios se concretan.
¿Cuánto campo se vende?
En la memoria reciente todos tenemos presente la gran cantidad de campo que se vendió luego de la crisis del 2002 y que se continuó en los años posteriores, con la llegada de argentinos y un escenario mundial de bajas tasas de interés. Pero si analizamos las ventas ofrecidas al Instituto Nacional de Colonización para décadas anteriores, parecería que estamos tal vez con un volumen, considerando campos medianos y grandes, similar al de los años 80 y 90.
Precios de referencia.
Las ventas en este primer semestre “han sido variadas, incluyendo casi todo el país y los distintos rubros”, dijo el Ing. Clement. Lo que sigue son algunas operaciones concretas, que incluyen sus comentarios.
Agrícolas. Fueron vendidas 3.535 hectáreas agrícolas, en el litoral y sobre ruta 20 con Índice Coneat (IC) de 173 a 6.800 US$/Há y próximo a la ciudad de Young 1.124 has, IC 194 a 6.700 US$/Há.
Ocurrieron dos ventas a 6.500 US$/Há; 1.230 has, IC 145 próximas a Mercedes, sobre ruta 95 y 135 has en La Estanzuela, Colonia, con IC 166.
Uno de los valores más altos es la compra de 436 has sobre ruta 24, IC 205, con uso agrícola incluyendo terrazas para el control de erosión en algunas chacras y casco a 9.001 US$/Há.
Ganaderos. “Como campos ganaderos te puedo citar cuatro ventas en distintas zonas que describen la realidad del mercado”.
Próximo a estación Francia, en el límite de los departamentos de Río Negro y Paysandú una estancia de 2.166 has, con suelos de basalto, IC 87 a 2.250 US$/Há.
En Florida, 1.118 has ubicadas 25 km al suroeste de Montecoral (km 172 de ruta 6), con suelos 5.02b; 10.13 y 10.3 y un IC de 101 a 3.512 US$/Há.
En el departamento de Treinta y Tres, dos fracciones de campo próximas a Varela y la ruta 8, que totalizan 2.154 has sistematizadas para agricultura, con suelos de los grupos Coneat 2; 3 y 10 y un IC de 98 a 1.857 US$/Há.
Y en Artigas, 712 hectáreas próximas a Colonia Palma, con uso ganadero arrocero sobre suelos de los grupos Coneat 1; 12; S09 y S10 y un IC de 87 a 1.770 US$/Há.
En Treinta y Tres, próximos a la capital departamental, también fueron compradas tres fracciones de campo que alcanzan las 1.387 hectáreas, IC 73 con uso ganadero arrocero agrícola a 2.500 dólares por hectárea.
Forestales. Ocurrieron nuevamente ventas de campos forestales que abarcan un área relevante, incluyendo varias operaciones, que van desde 1.000 hasta 15.000 hectáreas de superficie en los departamentos de Cerro Largo, Treinta y Tres, Tacuarembó y Rivera. Los valores oscilaron entre los 3.025 y 6.414 US$/Há en negocios que presumiblemente incluyan las plantaciones forestales.
En Rivera, en la zona de Mangueras, fueron vendidas 1.033 hectáreas de un campo con aptitud forestal con suelos del grupo Coneat 7 principalmente, IC 94 a 2.484 US$/Há.
Turísticos. Como referencia de establecimientos próximos a Montevideo y Punta del Este, que tienen un interés turístico, se vendieron 184 hectáreas ganaderas en Canelones, IC 95 al norte de Atlántida a 4.349 US$/Há mientras que en Maldonado, al norte de ruta 9 y próximo al arroyo José Ignacio hubo una transacción por 402 has con suelos 4.2 y un IC de 61 a 7.248 US$/Há.
Perspectivas.
Según el Ing. Agr. Nicolás Clement, “a nivel nacional transitamos por un año electoral que como siempre genera expectativa según las previsiones que cada uno hace. El tipo de cambio en este último tiempo ha subido notoriamente, lo cual en general favorece a las empresas agropecuarias. En la vecina orilla también habrá elecciones que eventualmente también podrían afectar la llegada de argentinos - no hay que olvidar que muchos vinieron durante los gobiernos de Néstor Kirchner y de su esposa Cristina Fernández. Y a nivel global vivimos años con un entorno comercial más proteccionista, donde además habrá que seguir de cerca las relaciones Estados Unidos - China y el manejo de las tasas de interés que haga la Reserva Federal”.