Campos

Se registra una leve baja en el valor de la tierra

Según informe de Agroclaro, el precio promedio de los campos ajustó 6%

Rentas. Un campo ganadero en el norte está en US$ 60/Ha. y uno agrícola en el litoral en US$ 230/Ha. Arrocero en el este a US$ 115/Há. Foto: Pablo D. Mestre

Pablo D. Mestre. 
El verano pasado tuvo un clima ideal que permitió a un alto número de productores tener excelente rendimientos en granos y producción de carne entre otros. Sin embargo, la rentabilidad del sector sigue siendo baja considerando el valor de los commodities y los costos internos. Todo eso incide significativamente en la demanda por campos.
El Ing. Agr. Nicolás Clement, socio de la empresa Agroclaro se refirió al mercado de tierras y cómo han evolucionado los precios en el primer semestre del año. La consultora realiza periódicamente su informe con el valor de los campos en función de las últimas operaciones de compraventas.

¿Cómo ha evolucionado el valor de los campos?
Al comparar los valores con los máximos de 2014 la baja acumulada a la fecha es entre un 20% y 40%. En los últimos 12 meses la disminución ha sido entre un 5 y 10% dependiendo del tipo de campo y zona. En estos últimos años se han vuelto a vender muchos campos que se habían comprado durante los pasados 10 años y para la mayoría de los casos, los precios actuales son similares a los registrados durante 2009 – 2011.
¿Qué precios se manejan como referencia?
Según nuestro Monitor de precios, con el cual analizamos cómo evoluciona el valor de distintos campos predefinidos, un campo ganadero de basalto del norte hoy está en el eje de los 2.000 US$/ha, con una baja del 32% respecto a su valor de 2014. Un agrícola del litoral sur pasó de 9.000 a 6.800 en tanto uno forestal ganadero de Lavalleja o Cerro Largo de 3.300 a 2.400 US$. Campos agrícolas del noreste que en su momento fueron muy demandados para cultivos, pasaron de 4.600 a 2.800 US$. Y estancias agrícolas ganaderas o lecheras en el centro, valieron 6.500 y hoy están en 4.700 US$.
¿Quiénes están operando?
Hoy en día los uruguayos o inversores locales son quienes compran campos principalmente, y generalmente para escalar su negocio. Entre 2016 y 2017 hubo compraventas de grandes áreas forestales pero son negocios puntuales entre empresas de escala, como Weyerhauser, BTG Pactual y UPM entre otros. Por otra parte campos agrícola ganaderos de áreas relevantes que implican inversiones de más de 10 millones de dólares tienen menor demanda.
¿Cuánto valen las rentas?
Un campo ganadero del norte en 2014 se arrendaba en 80 U$S/ha y hoy en 60. Un campo agrícola del litoral llegó a tener una renta promedio (incluyendo la parte ganadera) de 320 y hoy está en 230 U$S/ha. Una estancia arrocera ganadera del este que tenía una renta promedio por la tierra de 210 US$ pasó a 115 US$ por ha. Un campo de sierras del este tiene un ingreso hoy por arrendamiento de unos 90 US$ considerando forestación y ganadería.
¿Qué esperan para lo que queda del año?
La inversión en tierra es muy segura y con los valores actuales aparecen interesados que quieren invertir. Sin dudas el valor de las materias primas, la tasa de interés internacional y la situación económica del país determinarán cómo evolucionan los agro negocios.

Ventas y valores. Según datos de DIEA, INC y Agroclaro.

Compraventas.
Según los datos de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del Ministerio de Ganadería, las ventas de 2016 tuvieron un valor promedio de 3.380 U$S/ha, que representa una baja de 6% respecto a 2015 y el área fue la menor en 10 años. Por otro lado las ventas al Instituto Nacional de Colonización (INC) analizadas por Agroclaro pasaron de 82.000 has vendidas en 2015 a 156.000 has en 2016, con valores promedio de 4.498 U$S/ha y 3.637 U$S/ha respectivamente. El INC publica la información de los campos que serán enajenados, en tanto los datos de DIEA surgen del Registro General, por lo cual existe un desfasaje al comparar la información entre ambas fuentes, especialmente en estos últimos años en los cuales las ventas rondan el 1% del área productiva del país.
Agroclaro analiza periódicamente la evolución del precio y rentas de varios campos predefinidos en distintas zonas y con usos de suelo representativos del agro uruguayo. Hoy los precios de campos productivos en Uruguay van de 1.000 a 9.000 US$ por hectárea, y al haber pocas ventas, las características de éstas definen los valores promedio publicados por DIEA e INC que por lo tanto no son representativos.
Según el análisis de Agroclaro, la evolución de los precios ha sido distinta según tipo de campo y zona, ver gráfica.
Recientemente se publicó un estudio completo de DIEA con el análisis de las compraventas y rentas para el período 2013-15. En él se indica que entre el año 2000 y 2015 se vendieron 7,8 millones de hectáreas; el 65% de los propietarios eran uruguayos; 8% argentinos, brasileños y otros y del 27% se desconoce la nacionalidad ya que corresponden a SA, SRL, etc.

Arrendamientos.
Según DIEA los valores bajaron en promedio 9% más entre 2015 y 2016, sumando una baja acumulada de 35% desde 2014. En muchas estancias, especialmente las ubicadas en zonas marginales, ha habido un cambio en el uso del suelo en los últimos tres años; lo más relevante son campos del este donde se incluía la soja en chacras donde hoy volvieron a arroz-pasturas. Lo mismo en campos del centro, noreste y norte que vuelven a la ganadería o pasan a forestación y ganadería.
El ya mencionado estudio de DIEA de compraventas indica que en 2015 el 22% de los contratos eran por 1 año: 23% por 2 años; 23% por 3 años y el 32% restante por más de 4 años. También se analiza la cantidad de contratos que se pagan en cantidad de producto; a modo de ejemplo, en el 2015 y para el arroz es un 92% de los arrendamientos, en tanto para agricultura, ganadería, lechería y forestación los valores son 58%; 10%; 30% y 27% respectivamente.

Negocios.
En este primer semestre hubo remates judiciales y licitaciones destacadas. Un remate incluía 3.188 has de una estancia ganadera extensiva en Salto, con suelos de basalto, de las cuales se vendieron 722 has sin mejoras a 1.600 US$ por hectárea. Por otra parte se remataron 3.508 has de campo de sierras con suelos del grupo Coneat 2 y aptitud forestal principalmente, distribuidas en varios padrones en Durazno y Florida con precios entre 1.800 y 2.200 US$ por ha.
En la primera mitad del año también fue publicada por el INC una venta acordada a fines del 2016 por 47.000 hectáreas de campo forestadas en varios bloques en Cerro Largo, Florida, Lavalleja, Rocha y Treinta y Tres a un precio de 3.644 US$ por hectárea incluyendo la tierra y las plantaciones.
También se destacan licitaciones para arrendamiento de campos ganaderos. En el paraje Piedra Sola en Paysandú por 2.200 has índice Coneat promedio 117 a 70 US$ por ha por año. Por otra parte se licitaron 4.369 has de campo próximos a Villa Ansina en Tacuarembó, con costas a un río e índice Coneat promedio de 59 con un precio base de 55 US$ por ha por año. Y en el centro sur, próximo a Trinidad y con muy buena ubicación se adjudicó una licitación de un campo de 417 has con exclusivo uso ganadero, con suelos Coneat 5.02b; 9.1 y 10.12 a 68 kg de novillo por hectárea por año.

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