Rurales El Suplemento

Precio de la tierra y la relación con el resultado agropecuario

Con la baja en el precio de los campos y el aumento en el ingreso de Capital Potencial, ha crecido la rentabilidad
desde el 2014 a hoy, pero la pérdida patrimonial supera la mejora del Ingreso de Capital.

En los primeros tres meses del 2020, aumentó 17% el número de negocios, bajó 28% el área total transada y disminuyó 2,1% el precio hasta 3.383 US$ /Há.

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Cerrado el primer trimestre del año 2020 observamos un aumento del 17% en el número de transacciones respecto a igual periodo del año anterior, presentando estos campos una superficie individual promedio 40% menor, por lo cual el área total transada se ha reducido 28% respecto a igual trimestre del año 2019. Por su parte, el precio de la hectárea Equivalente Coneat 100 ha disminuido un 2,1%, ubicándose en 3.383 US$/Há y marcando el menor valor desde el 2008 a la fecha.

Evolución del precio de la tierra. Apeo.

En el mes de marzo la DIEA del MGAP publicó su tradicional informe Precio de la Tierra, incorporando en esta oportunidad la apertura del valor de la tierra en función del Índice Coneat de los campos transados. Este nuevo componente de la información publicada facilita una dimensión adicional para el análisis del valor de la tierra, en la medida que permite considerar el potencial productivo de la misma.

Si analizamos el potencial productivo medido a través del mencionado Índice, observamos que el promedio de los campos transados este año son superiores en su recurso suelo: con un Índice Coneat promedio de 111 supera al promedio del año 2019 en un 3,6%.

El Índice Coneat determina, entre otras cosas, el potencial productivo de un campo, y por lo tanto, su potencial económico. Al estudiar la relación existente entre este Índice y el valor de los campos encontramos una ecuación cuadrática con un R2 de 0,67, lo que indica que el 67% de la variabilidad en el precio de los campos lo determina el Índice Coneat, el resto serán seguramente la distancia a puerto, mejoras fijas, estado de conservación del recurso suelo, etc.

En APEO analizamos desde el año 2008 cada uno de los campos ofrecidos al INC determinando para cada caso un Margen Bruto (MB) e Ingreso de Capital (IK) Potencial, que a su vez contrastamos con los resultados que publican Fucrea y el Plan Agropecuario. De este análisis concluimos que la tendencia del Ingreso de Capital Potencial calculado es similar a la tendencia de la muestra de empresas, pero que este valor calculado es aún superior a la muestra de empresas del mercado, lo cual podría interpretarse como una frontera de resultado potencial de los sistemas, coherente con el hecho de que los resultados difundidos por las dos fuentes citadas representan promedios, habiendo sin duda situaciones individuales donde los resultados son mayores.

Comparación del ingreso de capital calculado por APEO (en base a datos del INC) y del ingreso de capital promedio de muestra de empresas del mercado.

El precio de la tierra y el Ingreso de Capital Potencial se mueven conjuntamente pero con cierto desfasaje, es decir, primero se observa el movimiento en el resultado económico de las empresas (Ingreso de Capital) y aproximadamente un año después el precio de la tierra comienza a copiar la tendencia.

En los últimos dos años se ha notado una mejora en el Ingreso de Capital Potencial para los campos que se han ofrecido al INC, pero el precio de la tierra ha bajado o se mantiene relativamente constante, aumentando la brecha y generando un buen momento para quienes sean compradores y en contraposición a lo que se percibe para aquellos que sean vendedores. Dicha brecha, por su lado, marca también en estos momentos cierta incertidumbre que se observa en el mercado de tierras.

Por otro lado, el Ingreso de Capital del negocio condiciona el valor del arrendamiento. El Ingreso de Capital Potencial calculado para cada uno de los campos ofrecidos al INC tiene un R2=0,62, quiere decir que el 62% de la variabilidad en el precio de la renta lo determina el Ingreso de Capital Potencial; además, por cada dólar de Ingreso de Capital Potencial la renta se paga 0,35 US$/Há.

En los casos en que quien arrienda lo hiciera en campos vecinos y/o tuviera estructura ociosa, el Margen Bruto sería el indicador a seguir dado que el Margen Bruto Potencial calculado para cada uno de los campos ofrecidos al INC tiene un R2=0,67, lo cual significa que el 67% de la variabilidad en el precio de la renta lo determina el Margen Bruto Potencial. Y por cada dólar de Margen Bruto Potencial la renta se paga 0,28 US$/Há.

En tal sentido, a partir de los datos publicados por el MGAP y del análisis que realizamos en Apeo, identificamos que desde el 2016 el valor potencial de los arrendamientos de cada uno de los campos ofrecidos al INC ha permanecido relativamente estable, en el orden de 90 US$/Há. Sin embargo, el Ingreso de Capital Potencial ha ido desde ese año en ascenso, ubicándose para este conjunto de campos en el año 2019 en 144 US$/Há. Esto indicaría que se estarían ampliando las diferencias entre resultado económico potencial y renta a pagar, mejorando así la ecuación de los arrendatarios.

Relación entre ingreso de capital y renta neta potencial.

Contar con un Ingreso de Capital Potencial y referencias de arrendamiento potencial de cada uno de los campos ofrecidos nos permite determinar la rentabilidad a dos niveles: produciendo el propietario o dando en arrendamiento. Es así que, en el supuesto que el propietario realice la producción, en promedio el Ingreso de Capital Potencial expresado en relación al valor de la tierra fue 3,28% para el período 2008-2020 y en caso de darlo en arrendamiento, el valor de la renta neta potencial recibida (renta por el campo descontado impuestos y gastos que corresponden al propietario, tales como contribución, mejoras fijas, etc.) expresada sobre el valor de la tierra fue de 2,37% para el mismo período. En este 2020, estos ratios están en 3,85% y 2,54% en caso de producir o de dar en arrendamiento respectivamente.

Resultado medido como rentabilidad para el propietario, según realice la producción (IK/tierra) o de el campo en arrendamiento (renta/tierra).

Con el descenso en el precio de los campos y aumento en el Ingreso de Capital Potencial, se ha incrementado la rentabilidad desde el año 2014 a hoy. Sin embargo, esto no necesariamente implica una mejora del negocio para quien esté en él ya que la pérdida patrimonial ha superado la mejora del Ingreso de Capital. Y el hecho de constatarse pérdida patrimonial por el descenso en el precio de la tierra toma especial relevancia al considerar que la tierra representa el 85% de los activos totales de una empresa agropecuaria, y que muy frecuentemente se trata de empresas familiares que no están dispuestas a vender este activo, o no están permanentemente atentas a este indicador.