Con el clima como protagonista, luego de un verano con pocas precipitaciones en el litoral y sur del país principalmente, que contrasta con mucha lluvia en las últimas semanas y, por otra parte, con valores de la carne en niveles récord, el mercado de campos mantiene firmeza y presenta poca oferta de establecimientos en venta.

En lo que va del año se ha publicado la información referida a la venta de 112.000 hectáreas de campo agrupadas en 81 negocios que incluyen la venta de un bloque de casi 28.000 hectáreas en la zona de Lascano, Rocha. La superficie vendida se encuentra en línea con los datos registrados en igual período en años anteriores, exceptuando el primer semestre de 2025 donde hubo menos negocios.

Los campos agrícolas, ganaderos y mixtos representan aproximadamente dos tercios del total de los negocios, siendo el tercio restante campos arroceros, forestales o fracciones con uso recreativo o turístico. El análisis de las compraventas permite confirmar que los precios de los campos se han mantenido y en algunos casos aumentado en estos últimos meses.

El Ing. Agr. Nicolás Clement, socio de la empresa Agroclaro, repasó lo más destacado del precio de los campos en el país.

-¿Cuál es la situación del mercado de tierras en el país?

-En los años anteriores se observaba una demanda sostenida por campos agrícolas, forestales y aquellos ubicados en la zona próxima a Montevideo. En este último tiempo hemos notado también una importante actividad en campos ganaderos del basalto y en el noreste. Este panorama determina que haya demanda por campos en los principales rubros y en todas las regiones.

La ganadería viene acaparando la atención por los buenos valores que tienen actualmente los vacunos y lanares. Pensamos que el actual valor de la ganadería posiciona mejor a los productores al momento de adquirir un campo, pero con cautela ante correcciones que pueda ocurrir, en un negocio donde el valor de compra y venta de los animales es determinante. A pesar de la demanda sostenida por tierra, los campos que se ofrecen a la venta por encima de los valores de referencia no logran concretarse.

-¿Cómo han evolucionado los precios de los campos?

-El seguimiento de las ventas reales y su posterior análisis nos permite contar con una base de datos objetiva de negocios concretados en diversos momentos y abarcando todos los rubros. Las compraventas indican que los valores de los campos se han recuperado desde la pandemia, con revalorizaciones interesantes.

Quienes adquieren tierra tienen horizontes de inversión de mediano y largo plazo y pueden validar valores de compra que hoy tienen rentabilidades acotadas. Tal es el caso por ejemplo para los granos, donde la soja presenta precios deprimidos y márgenes ajustados para los productores, pero los precios de la tierra están en valores récord.

-¿Qué buscan los inversores?

-El perfil de los inversores incluye productores locales, fondos de inversión e inversores regionales que apuestan al activo tierra. Notamos que compradores que buscan una inversión sustentable económica y ecológicamente le dan una importancia destacada a los recursos naturales junto con la biodiversidad.

La disponibilidad de agua también comienza a ser un aspecto cada vez más considerado, especialmente para cultivos de secano, valorizando aquellos que permitan la instalación de sistemas de riego. Como ha ocurrido en las últimas zafras, los rendimientos pueden presentar una variabilidad importante en los cultivos de verano y el riego permite minimizarlo.

-¿Los argentinos están activos en el mercado?

-Muchos argentinos consideran favorable tener un pie en Uruguay y vemos en forma frecuente su participación, especialmente en el litoral y el sur. Por otra parte, teniendo en cuenta los precios de los campos en Uruguay y la actual situación de Argentina, conocemos inversores que hoy en día son vendedores. Si analizamos el período desde el 2000 hasta ahora, para la mayoría de los campos, concluimos que los precios en dólares se encuentran en su máximo en términos nominales. Empresas que iniciaron sus inversiones en momentos donde el mercado tenía valores deprimidos pueden entender que es un buen momento para capitalizar la ganancia comercializando los campos ahora.

-¿Y qué pasa con los brasileños?

-Por el lado de los brasileros, observamos varias ventas ocurridas en el noreste, probablemente impulsadas por la preferencia de diversificar las inversiones fuera de su país. Las nuevas industrias forestales planificadas para el noreste junto con el proyecto fluvial de la Laguna Merín pueden estar sustentando los valores que han venido en aumento en estos últimos semestres. Lo vemos por ejemplo con un campo ganadero arrocero de 2.503 hectáreas, Coneat promedio de 89, en la zona de Ramón Trigo en Cerro Largo, sobre ruta 26 que fue comprado en 2017 a 3.595 US$/ha y a fines de 2025 se vendió nuevamente a 5.393 US$/ha; es una valorización del 50% en el período.

También hay que considerar a los inversores europeos, que han tenido participación destacada en los últimos años. En el caso de ellos, los conflictos en Europa dan fundamento a la diversificación de sus inversiones en activos como la tierra uruguaya.

A continuación, un resumen de las ventas más destacadas por rubro.

En Colonia y 20 kilómetros al suroeste de Miguelete, se vendió un campo de 146 hectáreas con uso agrícola, suelos 10.12 y 03.52, con un IC (Índice Coneat) promedio de 160 a 11.321 US$/ha. Y un establecimiento próximo a Dolores en Soriano, con acceso por ruta 105 de 383 hectáreas con suelos 11.7 y 03.2 e IC de 185 con uso agrícola, sistematización de las chacras con terrazas y construcciones fue vendido en 14.354 US$/ha.

En Soriano se destaca la venta de una estancia de 1.329 hectáreas próxima al poblado Sacachispas, con costas al Río Negro; con chacras sobre los suelos 10.1; 11.4 y 11.6 principalmente y un IC de 165 se concretó a 13.480 US$/ha. En Paysandú, sobre el kilómetro 45 de la ruta 26 y próximo a Queguayar fueron comercializadas 1.264 hectáreas con uso agrícola, sobre suelos 9.1 y 10.1, un IC de 121 a un precio de 5.600 US$/ha.

En el departamento de Flores, al norte de Trinidad, se vendió una estancia agrícola-ganadera de 2.072 hectáreas donde predominan los suelos 5.4 y 9.1 (prioridad forestal) y 10.2, con IC de 105 a 5.791 US$/ha. Y en Florida, sobre la ruta 6, a la altura del km 155 (zona de Timote), fueron vendidas 3.212 hectáreas con suelos 5.4; 5.02b y 10.12 principalmente con un IC de 112 a 5.650 US$/ha.

En el departamento de Rivera, en la zona de Vichadero, podemos citar una estancia de 2.879 hectáreas, con construcciones y represas, con un uso agrícola, arrocero y ganadero; con suelos Coneat de los grupos 6, 8 y G03, y un IC de 107 fue vendida a comienzos de este año a 4.342 US$/ha. Este mismo campo había sido adquirido a fin de 2023 a 3.500 US$/ha, lo que permite cuantificar la valorización registrada en la zona en este período.

En Treinta y Tres y 43 kilómetros al este de Vergara, se concretó la venta de una estancia arrocera de 2.691 hectáreas, con suelos 3.52 principalmente y un IC de 79 a 4.097 US$/ha. Se trata de un campo completamente sistematizado para la siembra de arroz, con canales y con una planta de silos, galpones y numerosas viviendas.

En Artigas, al norte de Masoller y en la frontera con Brasil, fue vendido un campo ganadero de sierras, con monte nativo de 1.734 hectáreas, suelos 1.24, B03.1 y 1.10b con un IC de 61 a 1.398 US$/ha. Y en Paysandú, al norte de El Eucalipto (km 100 de ruta 26) fueron vendidas 2.156 con suelos de basalto y un IC de 78 a 2.100 US$/ha. En el mismo departamento, al norte del poblado Tiatucura se vendió una estancia de 2.795 hectáreas, IC de 89 a 2.862 US$/ha.

En Durazno fue comercializada una estancia ganadero-agrícola de 1.227 hectáreas a 6.200 US$/ha; está ubicada sobre ruta 4, entre Carlos Reyles y Baygorria, con un casco y suelos 1.11b, 12.13 y 10.2 principalmente (IC de 103). En Florida, en la zona de Palermo (al este de Sarandí Grande) fue vendido un establecimiento ganadero-agrícola de 500 hectáreas ubicado sobre Camino Prandi donde predominan los suelos 5.02b y 10.3; IC de 112 adquiridos también a 6.200 US$/ha.

Importa destacar también la venta de un campo en el departamento de Rocha a 4.220 US$/ha, compuesto por dos fracciones próximas al pueblo 19 de Abril, que totalizan casi 4.000 hectáreas donde predominan los suelos 3.30, 3.54, 2.21, 10.7 y 07.1 con un IC promedio de 53. El bloque de mayor tamaño tiene frente a la ruta 9 y costas a la laguna de Castillos, caminería interna y construcciones. Y cerca de la capital del departamento se vendió un establecimiento ganadero de 576 hectáreas, suelos 2.21; 4.2 y el 10.7, con un IC promedio de 106 a 5.563 US$/ha.

En Cerro Largo y Treinta y Tres se registraron varias ventas de campos forestados o con suelos que permiten la incorporación de plantaciones de Eucalyptus. Podemos mencionar como referencia una estancia vendida cerca de Tupambaé de 1.132 hectáres, suelos Coneat del grupo 2 de prioridad forestal y un IC de 80 a 3.250 US$/ha y en los Cerros de Amaro (km 340 de ruta 8) un campo de sierras, con importante presencia de monte nativo de 4.174 hectáreas con suelos Coneat similares, IC de 63 a 2.467 US$/ha.

Como ejemplo de lo que has sido la evolución de los precios de este tipo de campos, figura la venta de 618 hectáreas cerca de Villa del Carmen en Durazno, con suelos del grupo Coneat 8 de prioridad forestal y un IC de 84 vendido a comienzos de este año a 4.350 US$/ha, 14% por encima del valor al cual había sido adquirido a fines de 2023 (3.800 US$/ha).

En el departamento de Florida destacamos la venta de dos estancias que cuentan con suelos del grupo Coneat 2 principalmente; 2.788 hectáreas al norte de Alejandro Gallinal ya forestadas, con un IC de 82 a 5.091 US$/ha y en la zona de José Batlle y Ordóñez, 958 hectáreas sobre ruta 14 y paisaje de sierras, con un IC de 51 a 3.654 US$/ha. Al sur de Minas, en el departamento de Lavalleja, fueron vendidas 623 hectáreas de sierras, con afloramientos rocosos y un Coneat promedio de 51 a 2.873 US$/ha.

Se registró un negocio que incluye varios bloques de campo ubicados 25 kilómetros al norte del balneario José Ignacio en Maldonado, en una zona de sierras; en una de las fracciones hay un casco de dimensiones relevantes en tanto el uso del campo combina forestación, un área menor de plantaciones intensivas, monte nativo y campo natural. El área total es de aproximadamente 700 hectáreas y fueron vendidas a 14.000 US$/ha.

En Paysandú, entre las ciudades de Young y la capital del departamento se licitaron para la venta 488 hectáreas ubicadas sobre el camino La Paz, con suelos 11.3, 03.40 y 10.9 y con un IC promedio de 141 que fueron adjudicadas a 11.105 US$/ha. En arrendamientos, se colocaron 619 hectáreas ganaderas con un IC de 115 al sur de la ciudad de Durazno, con suelos 10.3, 5.02b y 03.3 a 60,5 kg de carne por hectárea por año.