Opinión

Números sobre la tierra

El mercado de campos define nuevas referencias de precio, con un volumen de negocios que se mantiene bajo.

Ing. Agr. Nicolás Lussich.

Según los datos estadísticos del MGAP el precio promedio de la tierra bajó 17% en el primer semestre de 2018 comparado con el mismo período del año previo. El precio se ubicó en casi 3.100 dólares la hectárea, una caída interanual de más de 600 dólares, aunque el indicador no discrimina según tipo de campo. Según el ministerio, en 2018 se comercializaron más campos con destino ganadero, lo que explicaría parte del descenso en el precio promedio.

En efecto, el MGAP toma los datos de la Dirección General de Registros, abarcando todas las transacciones de más de 10 hectáreas. Durante el primer semestre de 2018 se realizaron 477 operaciones de compraventa, un 4% más que las transadas en el mismo período del año anterior. La superficie total operada alcanzó las 82 mil hectáreas, 13% menos que en el primer semestre de 2017

Es una muestra amplia, pero las tendencias de precio son aproximadas, dado que no se corrige por tipo de campo y mayores transacciones de campos menos productivos arrastran el precio hacia abajo, tal como habría sucedido en el primer semestre de 2018.

La consultora Seragro (que releva el mercado de tierras desde comienzos de los 80), informó en su última newsletter que el precio de la tierra en 2018 se mantuvo en los mismos niveles que el año previo. Seragro hace una elaboración más precisa para definir el precio, considerando la aptitud productiva de cada campo vendido y llevando cada transacción a un valor base equivalente a Índice CONEAT 100, de manera de hacer más comparables las transacciones. Si bien el Índice CONEAT es un estimador de productividad ganadera y puede -a veces- no reflejar bien otros usos, es una herramienta de aproximación mejor que hacer directamente el promedio.

Con este método, y sobre la base de 74 transacciones informadas por el Instituto Nacional de Colonización, Seragro estima un precio de 3.784 U$S/ha como promedio para el 2018, similar a los 3.715 U$S/ha promedio de 2017.

Más allá de la diferencia entre los datos del MGAP y los de Seragro (explicables por la metodología y porque el MGAP aún no informó sobre el segundo semestre de 2018), las tendencias recientes de ambos indicadores son similares: después de un ciclo de aumento histórico, que llevó los valores a niveles máximos entre 2011 y 2014, se registró un descenso apreciable (cercano al 20%), causado -principalmente- por la caída en los precios internacionales de los productos agropecuarios (ver gráfica).

En la valuación del capital tierra inciden varios factores como la seguridad jurídica de los países y la situación financiera internacional. En lo primero, Uruguay se destaca como un mercado que ha mantenido altos niveles de seguridad jurídica para la propiedad, aunque en este plano no hay que bajar la guardia: las innovaciones legales en políticas territoriales y los aumentos recientes en los impuestos a la tierra han hecho ruido, a pesar de que el concepto básico se mantiene.

En lo que refiere a la situación financiera internacional, parece claro que luego de la crisis financiera de 2008, la expansión monetaria con reducción de la tasa de interés que impulsó EE.UU. provocaron una valorización de activos inmobiliarios, que constituyeron un refugio seguro ante la incertidumbre y la baja rentabilidad de las colocaciones financieras. Cuando EE.UU. comenzó a “deshacer” esa política monetaria expansiva, las valuaciones de activos inmobiliarios corrigieron, pero no han sido cambios drásticos. Más aún: en los últimos meses se redujo la expectativa de aumentos importantes en la tasa de interés en EE.UU. y la tasa del bono americano a 10 años bajó de 3,2% a 2,7% en un par de meses.

Más allá de todo esto, el principal factor para definir el precio de la tierra es la rentabilidad del negocio agropecuario. Pero es una relación de largo plazo, que no incorpora tanto las fluctuaciones coyunturales, sino las tendencias de fondo. Más aún: ciclos de baja rentabilidad en el agro pueden afectar el precio de la tierra, pero no tanto si la demanda de productos del campo se muestra firme en el futuro, como sucede hoy.

Precios.
Operadores de mercado consultados para esta columna coinciden en definir un precio de referencia para los campos netamente agrícolas del litoral (con IP Coneat 150 promedio), de entre 6.500 y 7.000 U$S/ha, dependiendo de la cercanía a puertos y las mejoras. Son valores que implican una caída de unos 2.500 U$S/ha respecto a los máximos registrados en 2012-2013.

Para los campos ganaderos del centro del territorio (con IP Coneat en torno a 100 promedio), las referencias fluctúan en torno a 3.000 U$S/ha, dependiendo del porcentaje del área para pradera y mejoras. Estos mismos campos se transaban a cerca de 4.000 U$S/ha, en años del “boom”. Para los campos forestales las referencias varían aún más según la ubicación y -además- por las expectativas que genera el proyecto UPM 2. En general, los campos de prioridad forestal se referencian a 2.800-3.000 U$S/ha, si no están muy alejados.

En cualquier caso, el dato clave del mercado es que las transacciones son escasas y la propensión a concretar negocios es baja. Si las dificultades del sector se agudizan, pueden emerger problemas financieros que muevan las garantías hipotecarias y el mercado de tierras se vea afectado; sería un muy mal escenario. Lo deseable es que las presiones sobre la rentabilidad disminuyan, bajen los costos y el sector pueda hacer valer sus proyecciones positivas de largo plazo. La tierra responderá.