Campos

Precio de la tierra cayó 13% y negocios dieron un salto en semestre

El precio de la tierra registró en el primer semestre un promedio de US$ 4.450 la hectárea, según, el indicador de la consultora Seragro que se basa en el promedio de los negocios registrados por el Instituto Nacional de Colonización.

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Consultora Seragro.

“Se dio la lógica”, diría un colega del periodismo deportivo. El precio de la tierra en Uruguay llegó a un récord histórico en 2014 (5.100 US$/há ÍP 100), según el promedio de los negocios registrados por el Instituto Nacional de Colonización (INC) y ponderados, según productividad, por Seragro.

Este aumento del valor medio de la tierra se dio después de un par de años de estabilidad (entre 4.800 y 4.900 US$/há) y en simultáneo con una caída importante en la superficie transada. La suba del precio en 2014 fue, en cierta medida, sorpresiva: el escenario externo de los agronegocios ya esbozaba más dificultades y no era predecible un incremento. Pero el mercado, más que por precio, ajustó por volumen: la superficie transada se redujo 40%, desde niveles que ya venían reduciéndose.

Este año las tendencias cambian. El mismo indicador del precio de la tierra registró en el primer semestre un promedio de 4.450 US$/há, una caída de 13% respecto al promedio de todo 2014. La operativa, desde niveles muy bajos, creció significativamente: comparando con el primer trimestre de 2014, en 2015 la superficie transada es más del doble que la
del año anterior.

Visto de otra manera: en sólo seis meses de 2015 (enero-junio) se transó una superficie similar a la comercializada en todo el año pasado.

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Analizando lo que ha sucedido en los últimos años, parece claro que el precio de la tierra en Uruguay, luego de una trayectoria ascendente que lo llevó a valores récord entre 2012 y 2013, llegó en 2014 a una situación más bien excepcional, con muy poca operativa y un precio
medio que siguió al alza.

Con pocas compraventas, algunos negocios singulares pueden sesgar el promedio en forma apreciable, pero con una operativa muy reducida. Es lo que habría sucedido en 2014, con un precio que –mirando la tendencia- “se fue de línea”. Ya con los datos de 2015, planteamos que los precios de 2014 y sus aumentos –observados a la distancia– pasan a ser menos
consistentes para el análisis del mercado de campos.

Parece ser más ilustrativo comparar los precios de este año con los de 2012 y 2013, frente a los cuales se registra –siempre hablando en dólares– una disminución cercana a 10%. Esta baja es, en nuestra visión, un indicador que refleja en forma más realista lo que ocurre hoy en el mercado.

El escenario externo de la economía uruguaya está mostrando cambios fuertes: caen muchos precios de exportación (no todos), mientras las economías de la región (Argentina y Brasil) están en problemas.

La economía local –en sus propias variables– también se introduce en un período de más restricciones (mayor déficit fiscal, inflación alta).

Todo esto hace que el contexto del mercado de tierras se haya alterado sustancialmente. Para analizar lo que puede pasar en el futuro, es insoslayable examinar ese contexto.

Una economía distinta

Luego del impactante e inédito ciclo de crecimiento, que abarcó más de 10 años, la economía uruguaya transcurre una etapa de búsqueda de nuevos equilibrios. Después de la crisis de 1999-2002, el país inició una recuperación que le insumió algunos años, para luego “seguir de largo”,
en base a un aumento de la demanda externa de sus productos, acompañado de inversión e ingreso de capitales extranjeros.

Esas tendencias parecieron interrumpirse en 2008, con la crisis financiera global; pero no se interrumpieron y hasta se reforzaron. EEUU echó mano a una inédita expansión monetaria (cuadruplicó la circulación de dólares) para salir de la crisis. El dólar cayó a mínimos históricos
(19 pesos en Uruguay) y los precios internacionales en dólares subieron a niveles récord. Mientras, la demanda asiática de materias primas siguió sostenida, beneficiando a los agronegocios.

Todo indica que este ciclo alcista llegó a su fin. Por un lado, el dólar se ha fortalecido a nivel global, incluso sin que EEUU haya aumentado su tasa de interés. Esto hace que los valores de los productos internacionales
(medidos en dólares) bajen.

Además, los equilibrios entre oferta y demanda de productos del campo a
nivel global están –al menos por ahora– volcados a la primera, lo que resulta bajista para los precios. Los altos valores de que gozamos entre 2010 y 2014 –con fluctuaciones– impulsaron la producción en la mayoría de los grandes países productores.

El caso más ilustrativo es el de los lácteos: luego de alcanzar picos históricos, la gran “ola” de producción mundial arrastró el mercado a la baja, con valores que hoy no permiten producir en forma rentable. Sin movimientos tan extremos, ocurrió lo mismo con los granos.

La carne y la celulosa se mantienen al margen de esta tendencia, al menos por ahora. Según el último informe trimestral de la empresa UPM (propietaria de la planta de Fray Bentos), el precio de la celulosa de fibra corta (como la que produce Uruguay) subió en el primer semestre 5% en dólares respecto a igual período de 2014 (el valor CIF pasó de 748
a 788 US$/ton).

El precio de exportación de la carne uruguaya, a su vez, se mantiene firme: promedia 3.800 US$/ton equivalente carcasa, apenas 4% menos que en 2014.

Con estos datos se abre un escenario tan complejo como interesante para el mercado de campos, porque los notorios factores bajistas del panorama global se contraponen a algunos rasgos más singulares
y alentadores del Uruguay.

Puede plantearse que el efecto bajista bdel mercado de granos podría hallar un piso en la fortaleza de los sectores cárnico y forestal uruguayos. Para abundar en esto –y sin cometer el pecado de arribar a conclusiones terminantes en contextos tan dinámicos-, hay que recordar las trayectorias de los diversos agronegocios que tienen relevancia en el uso de la tierra.

No es lo mismo

Los últimos años han sido –en general– muy buenos para el agro. Pero ese ciclo de bonanza ha tendido a meter en la misma bolsa cosas bien distintas.

Porque los avances en la producción ganadera, forestal y agrícola han tenido factores, causas de crecimiento bastante diferentes cuando se los estudia a fondo, a pesar de que –claro está– también inciden en ellos variables generales de los escenarios externo e interno.

En este sentido, es innegable que el sector cárnico uruguayo es fuerte y competitivo. Inició sus transformaciones más modernas en los 90 (avances sanitarios y comerciales), retrocedió y cayó duro en la crisis combinada aftósico-financiera (2000-2002), para luego reemerger con
firmeza, retomando mercados, afirmándose en lo sanitario e incorporando inversores en el campo y la industria. Y siguió avanzando, paso a paso, a pesar de las fluctuaciones que imponen el clima y las pujas entre productores e industriales.

Sin embargo, estos avances fueron opacados por el vértigo de la expansión agrícola, que multiplicó su área en pocos años, liderada por la soja. Los chacareros –combinando capital fresco y nuevas tecnologías– llevaron las sembradoras y cosechadoras a lugares donde no se las veía desde hacía décadas. En los mejores campos del Uruguay, principalmente en el Litoral, los cultivos desplazaron a las invernadas. En muchos casos hasta se levantaron los alambrados, un “sacrilegio” contra la tradición ganadera.

El uso de la tierra tuvo un formidable cambio y el aumento en su precio lo reflejó: más agricultura trajo más renta por hectárea y –por lo tanto– un precio mayor.

Esto tuvo impacto directo e indirecto: subieron los campos de uso agrícola y, por transición, los ganaderos.

A la forestación le sucedió algo parecido. Un ejemplo “de libro” de desarrollismo moderno (subsidios para que arranque, exoneraciones para que crezca, facilidades para la industrialización) hizo de la cadena foresto-industrial un sector clave de la economía, hoy con dos gigantescas plantas de celulosa funcionando.

Pero su avance también se vio opacado por los chacareros. En los campos de prioridad forestal (grupos 8 y 9) el Eucalyptus era el rey, pero la soja le dio jaque mate: ya no era posible instalar montes en esos suelos, porque la renta agrícola era inalcanzable con madera.

La forestación realizó un enroque: se dejó –casi– de comprar campos, para optar por un trabajo más “minorista”, buscando acuerdos con los productores para plantar montes y compartir ganancias.

Así, hasta 2014, la agricultura fue el eje del mercado de campos y los precios agrícolas llevaron la batuta. Con el cambio en los mercados de granos, ¿qué sucederá?, ¿qué puede esperarse del precio de la tierra?
La relación entre el valor del activo y los precios de los productos pasa gradualmente, antes que nada, por las rentas. Y éstas, lógicamente, bajaron, si las medimos en dólares. Incluso con un valor de la renta medido en kilos de grano (básicamente soja), los buenos campos agrícolas que se pagaban una tonelada de soja cayeron de casi 500 a los actuales 300-320 dólares la hectárea. Sobre eso, varios negocios han corregido a la baja los propios kilos por hectárea de renta, por lo que el
ajuste es mayor.

Pero los cambios más significativos se registran en las zonas de transición entre agricultura y ganadería. Los llamados campos agrícolas “marginales”, donde la soja se había aventurado envalentonada por su alto precio y un negocio ganadero achicado, muestran hoy otro escenario.

La capacidad de la agricultura de ofrecer renta ha caído y la ganadería –a pesar de los vaivenes y choques entre productores e industriales– está más fuerte, como planteamos líneas arriba.

Así, rentas agrícolas más cercanas a la media tonelada por hectárea (hoy US$ 150-160) se aproximan a la opción de volver a la ganadería con rentas que –si el campo es bueno– pueden ser de 100-110 US$/há. Si se incorpora el incremento en los costos del flete (donde la ganadería le saca ventaja a la agricultura), las referencias tienden a empardarse.

En los campos ganaderos más generales, las rentas también habían subido por el avance agrícola. Hoy esa presión ya no está, pero el sector ganadero vive un buen momento. Así, por estos campos ganaderos buenos, armados, en el centro del territorio, las rentas oscilan en torno a 100 US$/há y no hay oferta.

La forestación también está viviendo su “revancha”: ante la retracción agrícola en algunas zonas de campos de prioridad forestal, plantar montes vuelve a ser atractivo, dada la firmeza de la demanda.

Incide no solamente el precio internacional (que puede variar) sino también la necesidad de materia prima de las plantas de celulosa, a mediano y a largo plazo.

Por todo esto hay un buen argumento para prever que los campos, a mediano plazo, tengan varios puntos de apoyo, con la ganadería y la forestación como nuevos sostenes, y con una agricultura que está en proceso de recomposición y por tanto no es esperable que retroceda a su punto original, ni mucho menos.

La economía china (factor clave) está con menos bríos, pero no por eso dejará de ser un factor de demanda relevante y persistente para los productos que nuestro país exporta y China necesita.

De todas formas, la recomposición agrícola y un escenario financiero externo más restrictivo, con dólar al alza, ha motivado a muchos propietarios (particularmente empresas y dueños individuales extranjeros) a vender sus campos en Uruguay. Esto abarca a firmas agrícolas y también a algunas forestales que no han “encajado” en la dinámica local con la escala suficiente y quedaron sin un modelo
de negocio viable.

Así, el mercado de campos –que hasta hace muy poco mostraba una gran distancia entre las aspiraciones de los vendedores y lo que ofrecían los compradores– podría estar comenzando a esbozar
un mayor acercamiento.

Aun así, no hay una urgencia vendedora generalizada (¿qué hacer luego con el dinero?), ni una demanda amplia, como en su momento hubo por los campos agrícolas. Sí es posible que –si la ganadería mantiene sus buenas perspectivas– la demanda de campos ganaderos se vaya consolidando. Pero nunca, claro está, al ritmo de vértigo que en su momento tuvo la demanda agrícola.

Finalmente, un dato insoslayable: una corrección de 10% en los valores de los campos, como se estaría esbozando, implica que el valor real de la tierra (en términos de poder adquisitivo interno) se mantenga. El dato no es menor para una economía que devalúa su moneda (aunque ahora a menor ritmo, para irritación de los exportadores). A pesar de las incertidumbres, la tierra sigue firme y es una opción atractiva para la inversión.

 

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