Campos

El precio de venta de la tierra bajó entre 10% y 15%

Según Agroclaro, en base a datos de Colonización hay avances de predios ganaderos y forestales sobre los agrícolas.

Pablo D. Mestre.
Este es un año muy particular con varios factores incidiendo en el sector agropecuario, como la baja del precio de la leche y granos, la situación política en Argentina y Brasil y el fortalecimiento del dólar”, comentó el Ing. Agr. Nicolás Clement, socio de la consultora Agroclaro. “Lamentablemente los datos de la dirección de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) de compra ventas y arrendamientos de campos registrados durante el año 2015 no han sido publicados aún, siendo la información de 2014 la última disponible”, agregó.
Por otra parte, el Instituto Nacional de Colonización (INC) publica mensualmente la información de los campos que le son ofrecidos por ley, incluyendo los padrones, departamento, monto, etc. de cada uno, lo que permite analizarlos y concluir sobre su precio. Vale recordar que los campos que pasan por Colonización deben tener más de 500 hectáreas Coneat 100. Según la información que procesó Agroclaro, durante 2015 y en términos de dinero, la operación de menor monto fue por US$ 1.800.000 en tanto la mayor fue por US$ 31.300.000.
Debido a que DIEA se basa en el los datos de la Dirección General de Registros, el área de las compra ventas que publican suele ser mayor a la informada por el INC, en tanto el precio de los campos ofrecidos al INC es en promedio superior al valor reportado por DIEA.
“Los datos del INC son sumamente relevantes ya que es sabido que los campos son heterogéneos y los precios también; por ejemplo en Río Negro se vendieron seis establecimientos que totalizan 8.359 hectáreas con un valor promedio ponderado de US$ 5.100 por hectárea. Sin embargo, los valores de cada uno de estos campos fueron muy distintos, abarcando un rango desde los US$ 3.300 a los US$ 10.000 por hectárea. Es por ello que el análisis de cada venta nos permite determinar parámetros que luego utilizamos en las valuaciones de cada campo”, comentó a su vez el Ing. Agr. Juan José Fossati, integrante de la consultora. “Además para nosotros también es relevante la información de remates judiciales, que representan habitualmente el precio mínimo al cual se realizan transacciones”, comentó.

ARRENDAMIENTOS. Existe información oficial de arrendamientos publicada por DIEA semestralmente pero tampoco ha sido emitida a la fecha la correspondiente al 2015. Los datos disponibles son de agentes del sector así como licitaciones y llamados a precio.
Según los directores de Agroclaro, durante 2015 “tuvimos a la lechería y la agricultura, que se caracterizan por desarrollarse en los suelos más productivos, con una baja importante en el precio de venta de sus productos. Recordemos que la leche pasó de valer US$ 0,37 a principios de 2015 a US$ 0,26 a fin de año”.
Por otra parte la soja, que fue durante los últimos años el motor de la agricultura, dejó atrás los valores superiores a los US$ 400 la tonelada y en estos días cotiza en el eje de los US$ 300. Con el trigo ha ocurrido algo similar, donde los valores actuales son de US$ 150 la tonelada, viéndose que también el arroz ha tenido una baja en su precio, siendo el valor provisorio del acuerdo entre la Gremial de Molinos y la Asociación de Cultivadores de US$ 11 por bolsa de 50 kgs.

RETORNO. La ganadería y la forestación han podido volver a zonas con suelos de mayor productividad ante la retirada de la agricultura y lechería. El precio de los ganados tuvo oscilaciones importantes en los precios a lo largo del año, con un pico en la pos zafra que alcanzó los US$ 3,8 por kilo en cuarta balanza para los novillos y US$ 3,4 para la vaca, y valores mínimos en la zafra de otoño que se ubicaron en US$ 3 y 2,65 respectivamente.
En contraposición, el peso uruguayo se ha depreciado favoreciendo a este sector que genera productos que se venden en dólares con costos en pesos uruguayos, cuya importancia relativa varía según el rubro.
Sobre el valor de los arrendamientos, Clement opinó que “refleja el valor de los productos generados y son sin duda relevantes, ya que tienen una relación directa con el precio de los campos. Estas dos variables tienden a alinearse ya que tienen implícita la rentabilidad de la inversión en tierra”.
En la gráfica 1, se puede apreciar el análisis realizado para los campos ofrecidos al INC en 2015 contrastando valores de rentas estimados por Agroclaro en función de las características de cada campo y rentas de mercado con el precio de la tierra.
“Este análisis lo realizamos todos los años y deja en evidencia la importancia de la productividad en el valor de los campos. El análisis de la información de arrendamientos y ventas de campos de DIEA también confirma la correlación entre estas dos variables para los últimos años”, aseguró Clement.
En este sentido, están también disponibles los datos de FUCREA para el ejercicio 2014-2015 donde las empresas ganaderas tuvieron una rentabilidad de 1,7% y las agrícolas 1,3% con bajas importantes respecto al ejercicio anterior. Los resultados de las carpetas verdes del Plan Agropecuario tienen implícito además el efecto de la seca a comienzos del 2015 y también registraron menor rentabilidad en el último ejercicio.
Como se aprecia en la gráfica 1, en algunas ventas ocurre que no cumplen con la correlación general entre productividad del campo y precio; esas operaciones suelen ser campos sobrevaluados por ser turísticos, contar con cascos e inversiones importantes o tener ubicaciones destacadas. Por otra parte, precios inferiores de la tierra suelen deberse a campos con contratos de arrendamientos vigentes, con limitantes de accesibilidad, etc.
La baja en los precios de los arrendamientos ha sido dispar en función de la zona del país y el uso del suelo. Por ejemplo, zonas agrícolas alejadas de los puertos, con limitantes de logística, han retornado a la ganadería con valores de rentas inferiores. Por otra parte los nuevos contratos agrícolas se realizan por menor cantidad de kilogramos de soja y con un valor del mismo inferior al de años anteriores, redundando en una renta en dólares sensiblemente inferior.

MERCADO DE TIERRAS. Según Fossati, “la información disponible demuestra que se ha consolidado la baja en el precio de los campos que se había vislumbrado a mediados del 2015; ya en julio se registraban algunas operaciones concretadas a valores inferiores a los esperados. Importa destacar que generalmente el segundo semestre y especialmente sobre fin de año se suelen agrupar la mayor cantidad de operaciones. Es así que varias ventas se registraron entre julio y diciembre y confirmaron la tendencia a la baja en los valores”.
Comentó que “si bien se trata de pocas operaciones, los valores de las ventas registradas durante el año pasado son en casi todos los casos inferiores a los esperados en función de los precios registrados en el período 2013-2014, en el cual se alcanzó el valor máximo de los mismos. Recordemos que el precio de la tierra en Uruguay ha venido en aumento durante los últimos años y registró valores máximos en el período 2013-2014. Ver gráfica 2. Actualmente el mercado se encuentra con muy pocas operaciones y con menor interés de parte de los inversores. De hecho, varios grupos se han retirado del país o disminuido el volumen de su actividad. Esto determina que quienes compran buscan al día de hoy oportunidades con precios inferiores”.
“Durante el año hemos visto situaciones muy diversas; hubo casos excepcionales en los que los campos se han vendido a precios altos hasta otros donde existieron quitas importantes de hasta 30% al compararlos con valores del período 2013-2014. En términos generales, podemos decir que los valores de las ventas registradas es en promedio entre un 10 y un 15% inferior al del año anterior, con importantes variaciones según orientación productiva y zona del país” según Fossati.
Al momento de analizar los precios de INC son excluidas ventas de nuda propiedad, padrones indivisos, remates, etc. que distorsionan los valores de mercado actuales.
Durante el 2015 fueron ofrecidas al INC unas 65.000 hectáreas de campo. “Teniendo en cuenta estas consideraciones, el precio promedio de las operaciones fue de US$ 4.858 la hectárea para el primer semestre y de US$ 3.628 para el segundo; estos datos no pueden ser tomados como promedio para todo el país ya que las ventas analizadas representan menos del 0,5% de la superficie de Uruguay. Otro aspecto a destacar es la forma de pago de las operaciones, donde se vislumbran operaciones con un porcentaje de pago al contado y el saldo a crédito”, comentaron Clement y Fossati.

PRECIOS. El mapa contiene el precio de las ventas analizadas por Agroclaro y consideradas como referencias de lo ocurrido en 2015. El precio mínimo fue por un campo forestal en Cerro Largo, con índice Coneat 60, por US$ 2.450 la hectárea. En el otro extremo se encuentra un campo agrícola en Colonia, Coneat 188, con destacada ubicación, a US$ 12.000 la hectárea.
Recordaron los profesionales que si bien el índice Coneat es una excelente herramienta para describir los campos, presenta como principales limitantes que subestima los campos con aptitud arrocera y forestal. La clasificación Coneat se realizó cuando estas actividades no eran relevantes en Uruguay. Es así que varios suelos del grupo Coneat 3 de las zonas bajas del este del país tienen índices en el eje de 60 a 80 pero cuentan con alta productividad en sistemas de arroz en rotación con pasturas. Algo similar ocurre con los suelos formados sobre las areniscas de Tacuarembó (grupo 7) y los suelos 9.1 que presentan una importante demanda para forestación.
A modo ilustrativo, los campos vendidos tuvieron índices Coneat promedio entre 44 y 190, siendo el promedio del país 100. La operación que incluyó mayor área fue la adquisición de un grupo de campos que totalizaba 6.936 hectáreas, seguido por una estancia agrícola ganadera de 6.261 hectáreas en el centro del país. Los campos de menor escala fueron de 370 y 442 hectáreas y corresponden a establecimientos agrícolas en Río Negro y Soriano, respectivamente.
Durante 2015 no hubo ofrecimientos de campos de Maldonado ni Montevideo. En tanto en Rocha hubo solamente uno mientras que en Flores existieron cuatro y en Río Negro seis. Uno de los últimos ofrecimientos incluye dos operaciones relacionadas entre sí, cuya promesa de compraventa se firmaba antes de fin de año. Se trata de un negocio por 1.430 hectáreas forestadas en Cerro Largo y 2.165 hectáreas compuestas por diversos padrones separados geográficamente entre sí en Rivera, Tacuarembó y Cerro Largo.

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