Quienes llevan adelante los negocios de compra y venta de tierras consideran que se ha movido el mercado, pero esperan una mayor operativa.
Pablo D. Mestre.
En estos meses, se ha movido el negocio de ventas de campos. Los anuncios de la llegada de extranjeros, básicamente desde Argentina, ha provocado que quienes estaban analizando un negocio, lo apuraran para concretar. Además, también ha generado expectativas en los propietarios de la tierra que ya piensan en otros valores. Según los operadores del mercado, por ahora, hay muchas consultas desde afuera, pero quienes concretan los negocios son los inversores uruguayos.
Para tomarle el pulso al negocio de los campos en el país, cinco preguntas a ocho protagonistas:
1. ¿Cómo ve la operativa de compra/venta de campos?
2. ¿Qué tipo de negocios ha concretado su empresa?
3. ¿Qué valores promedios se manejan por los distintos sistemas productivos?
4. ¿Cuál es el perfil de los inversores?
5. ¿Se nota la llegada de extranjeros?
Gerardo Zambrano.
(Zambrano & Cía.)
1. A partir de mayo, empezaron a haber consultas y eso cambió las expectativas del mercado. Esas consultas crean un leve aumento sobre los valores que existían y los vendedores, en algunos casos, se pusieron con posiciones más firmes, generando un mercado con pocas concreciones.
2. De campos mixtos, con cierto sesgo agrícola y forestal, pero siempre son campos con fuerte componente ganadero. La ganadería está siempre en la ecuación del inversor, más mirando a Uruguay como productor de carne, con los mercados que tiene.
3. Se han vendido los campos que estaban dentro de un mercado quieto y que se movió. Los campos ganaderos, oscilan entre los US$ 2.000 (básicamente en el norte) y US$ 3.000 (básicamente en el sur). Los campos agrícolas varían, según el potencial de suelos y el porcentaje de aprovechamiento, en torno a los US$ 5.000 uno agrícola marginal, hasta US$ 7.000 o 7.500 uno agrícola del litoral, pero no hay mucha oferta. Los mixtos, entre 3.000 y 5.000 según la aptitud. Y forestales en torno a US$ 2.500 a 3.000, con excepciones dependiendo de la zona y aprovechamiento productivo del resto del campo.
4. Fundamentalmente son de fuera del sector. Hoy son más a nivel local. Porque la baja del precio de la tierra ha creado que no sólo sea un refugio de capital, sino que busquen una rentabilidad, en torno al 3% que necesitan para estudiar la inversión. Eso hoy se da en función de la baja de precios de la tierra. Si subieran los commodities su precio, dinamizaría la concreción de negocios. También hay otro actor clave: las concreciones importantes, básicamente son compradores institucionales, como fondos de pensión o fondos de inversión, enfocados básicamente a campos agrícolas o forestales, no al ganadero puro.
5. Hay consultas de extranjeros, pero se dificulta cuando no hay presencialidad de la gente por la pandemia. Hay sí consultas y promesas de venir cuando esto pase. Uruguay siempre fue un país atractivo para las inversiones, además, es importante la mira que ha puesto el gobierno en atraer gente e inversiones para generar empleo y va de la mano de inversiones de campo. Por otra parte, la pandemia ha complicado las economías, pero también ha llevado a que hay tasa cero e incluso bonos que cobran por resguardar la plata. Esto podría influir en volcarse a la compra de activos. Y en Uruguay, por los atractivos que tiene, podría generarse la llegada de extranjeros. Además por una Argentina que es inviable.
Christopher Brown
(Agro Oriental).
1. Estamos en un mercado con mucha expectativa de que puede pasar una vez que las fronteras se abran. En los últimos meses se han recibido muchas consultas tanto de potenciales compradores del exterior, principalmente argentinos, como de uruguayos. A priori, con la escasa oferta de campos que hay a la venta y ese incremento de consultas que está sucediendo, lleva a que la posición por parte de los vendedores se haga más firme en cuanto a los valores que pretenden por su tierra, e incluso a un leve aumento de los mismos si los comparamos con los valores del año pasado. Hemos tenido casos en los cuales se entró en etapa avanzada de negociación, se llegó a una oferta muy cerca del precio al cual el vendedor unos meses antes estaba dispuesto a vender, y el negocio se trancó por parte del vendedor por esa expectativa que los campos suban.
2. Cerramos este mes un negocio de un campo ganadero a 170 kms. de Montevideo índice 105 en 3.000 US$/ha. y estamos al momento con dos negocios en etapas avanzadas de negociación.
3. Por campos agrícolas en zona núcleo (Soriano, Colonia, Río Negro) con poco flete a puerto y con una aptitud de 70/80% de área efectiva de siembra y alto potencial productivo, rondan en 7.000/8.000 US$/ha. Por campos más mixtos, con un 50/60% de potencial agrícola y el resto ganadero, con alguna parte que se pueda forestar, andan en el eje de US$ 3.500 a 4.500, dependiendo la cercanía de Montevideo y las mejoras del mismo. Campos más ganaderos, un poco más alejados de Montevideo, de formación de basalto, rondan entre US$ 2.000/2.500. Y los forestales oscilan entre los US$ 2.600 hasta 3.500 los mejores, con alto porcentaje de buenos suelos de prioridad forestal y con poco flete a las plantas instaladas.
4. Quienes deciden invertir en tierra en Uruguay buscan resguardo y diversificación de su capital. No vienen a invertir acá en campos esperando rentabilidades altas pues, como es sabido, los márgenes son relativamente bajos, pero estables. Esto es lo que los atrae: condiciones claras, marco jurídico claro sin cambios en las normas de juego, trato equitativo tanto para los inversores locales como para extranjeros. Todos estos factores son el diferencial que hacen que los inversores de afuera miren a nuestro país como un destino atractivo para realizar sus inversiones.
5. Las consultas han ido en aumento, principalmente desde Argentina. Pero, hasta que no se liberen las fronteras no podemos cuantificar con exactitud las revisiones y visitas concretas a los campos.
Ignacio Victorica
(Victorica & Asoc.)
1. En este momento, desde hace un par de meses, el mercado se nota con mayor movimiento. Muchas consultas, e incluso se han registrado más concreciones de negocios, operaciones concretas, negocios cerrados. Se nota un mercado distinto, un mercado donde hay más consultas de compras. Pero, insisto, se han concretado varios negocios en los últimos meses, en un mercado que venía quieto.
2. En nuestro escritorio hemos concretado operaciones básicamente de campos ganaderos, ubicados en el centro del país, se han hecho un par de operaciones concretamente en estas semanas.
3. Los campos ganaderos, oscilan su valor desde los 1.500 dólares, los de bajo índice y baja productividad, según las zonas, hasta los 2.500 dólares. Campos de basalto superficial, o mal ubicados. Va mejorando hasta los 2.500 en campos netamente ganaderos. Si vamos a una referencia de campos mixtos, donde hay más posibilidades productivas y de hacer algún mejoramiento, se van de los 2.500 a los 3.500 dólares, o hasta 4.000 dólares incluso en algún caso. Pasando a los agrícolas, hoy oscilan entre los 4.500, 5.000 hasta los 7.000 dólares, incluso con algún negocio puntual, chico por encima de ese valor. Y la referencia de los campos forestales, más o menos está entre los 2.400, 2.500 hasta los 3.500 dólares aproximadamente.
4. El perfil de los inversores es bastante variado, hay gente que está buscando alguna renta en su inversión, que quiere comprar y arrendar. Después, gente de trabajo, de explotar la inversión que hacen, otros que están buscando un refugio de capitales y buscan la seguridad de la tierra. También hay inversores buscando campos forestales, por inversión y renta, porque hoy se pagan muy bien los arrendamientos. O sea, en este momento es variada la gente que está buscando invertir en tierras por distintos motivos.
5. Sí, se nota. Quizás hay un poco más de ruido que de cantidad de extranjeros. Es cierto que hay algunos argentinos buscando campos y alguna gente de otra parte del mundo. Tengo la sensación que en algunos casos los mismos clientes los tenemos en distintos escritorios. Es cierto que hay consultas del extranjero, alguna concreción también ha habido con alguno. El ruido que viene sonando con los extranjeros hace un par de meses, ha generado un poco más de movimiento de uruguayos que estaban esperando el momento justo para ver dónde se generaba el piso del mercado. A raíz del ruido de inversión que podía venir del lado argentino, se movieron y concretaron algunos negocios.
Fernando Indarte.
(Indarte y Cía.)
1. Reactivándose. Hay una tónica diferente en cuanto al interés frente a años anteriores. Hemos recibido muchas llamadas, principalmente por los que tengan aptitud agrícola o forestal. Se han revisados los campos, se han contestado muchas llamadas, se ha conversado con gente, se están negociando campos. O sea que se está reactivando el mercado. Los campos pararon de bajar. Aquellos vendedores que realmente quieran vender sus campos hoy día encontraron un comprador, hubo campos que tuvieron años a la venta y se vendieron hace un par de meses. Esto no quiere decir que haya habido una corrección de los valores. Pero no hay disponibilidad de gente que avale precios más altos que los que se venía concretando los negocios.
2. En nuestro caso, un campo de 1.000 hectáreas sobre ruta, en el departamento de Paysandú, campo 70% agrícola a US$ 5.500. Había que invertir en infraestructura y estuvo 4 años a la venta. Otro, de 350 hectáreas en Paysandú, 40% agrícola, 30% forestal y el resto con un bajo ganadero, US$ 4.300. Uno de 700 hectáreas en Paysandú, 60% agrícola, 40% ganadero, bien ubicado, en US$ 5.500. Y estamos negociando un campo en Río Negro.
3. Los valores de referencia son: campos ganaderos buenos: US$ 2.500, campos armados, basalto con tierra, 80, 90 IC US$ 2.500. Los mixtos, 50% agricultura y el otro 50% con poco de forestal y ganadero, si están bien ubicados, en US$ 4.000. Y agricultura de punta, en el litoral, US$ 7.000. Rango de los ganaderos, entre 2.000 y 2.500, de los mixtos, 3.800, 4.300, de los agrícolas 6.500 a 7.000. Esas son operaciones concretas.
4. Los uruguayos siguen siendo hoy los principales inversores, los que han comprado campos concretamente hasta ahora. Esos campos que los montos no son muy altos, los uruguayos, el año pasado e incluso ahora, han ido comprando. Y son los interesados por invertir.
5. En las consultas predominan los argentinos, en las concreciones los uruguayos. Los que ya tienen una pata en Uruguay ya saben lo que es y mandan a sus personas de confianza a revisar los campos. Cuando afloje el coronavirus en Argentina va a haber más movimiento en revisadas. Pero creo que no habrá corrección fuerte en los precios por las conversaciones que hemos mantenido con los argentinos. No están para pasarse de los precios de referencia. Sí se va a dinamizar, pero aquel que aspire a precios por encima del mercado de hoy, no le va a ser fácil poder vender.
Federico Rodríguez.
(Federico Rodríguez Dos Santos NR).
1. Hay consultas varias todos los días, sobre todo de campos ganaderos, en cualquiera de sus líneas como ser criador o invernador. Se nota mucho más dinámica, e interés en el rubro.
2. En nuestro escritorio este año no hemos cerrado ventas, ha sido un año de actualización de los predios en sus valores y formas.
3. Como referencias, campos de cría y forestales, desde 1.500 y 2.500 dólares la hectárea. Los de invernada y/o agrícolas entre 2.500 a 3.000 dólares, según condiciones de los negocios de entrega y la financiación. Todos los campos son únicos y la variedad de valores es tan extensa como la cantidad de predios, ya que varía mucho el porcentaje de área efectiva para una producción determinada. Los grandes grupos son Agrícolas ganaderos y forestales y en el mundo así se ven también en ese orden en lo que se refiere a valores.
Por ejemplo, un campo puede ser muy buen invernador con sus bajos de invernada, pero para un proyecto agrícola tiene solo un 30% de superficie alta y eso hace que el campo no sea atractivo para la agricultura y sí solo para ganadería.
Otro ejemplo claro es, en los campos ganaderos/forestales, campos que son excelentes ganaderos, pero tienen un 30% efectivo de plantación a veces tienen menor valor frente a los de un porcentaje de un 70% de efectividad de plantación aún siendo campos ganaderos menos productivos. Influye también sobre los precios la distancia a los puertos, eso marca que en otras zonas más cercanas a los puertos los valores sean mayores de hasta un 20% más que los valores antes dichos.
4. Un perfil amplio, pero en nuestro caso se ha dado algún extranjero, pero más se ha dado consultas de inversores uruguayos.
5. Hay consultas de algún argentino, pero informándose más que nada de valores, aptitudes productivas con algunas visitas que en estos momentos las pueden concretar únicamente a través de técnicos uruguayos.
Sebastián Da Silva.
(Da Silva Agroinmuebles Rurales).
1. Un año mejor que el pasado, que era electoral. Ahora con el gobierno nuevo que ha estado muy atento a la promoción de inversiones y a poner al agro dentro de los sectores más movilizantes para la economía nacional. Notamos mayor movimiento.
2. El primer semestre fue muy bueno. Hicimos una licitación exitosa, cerramos una operación forestal muy buena, un campo agrícola y otro campo de punta. La mayoría, clientes de nuestra empresa. Con dólar más barato, tasa de interés nula adelantaron su operativa. Las consultas en la actualidad también son por campos agrícolas, forestales y ganaderos. Tenemos movimiento 100% mayor al año pasado cuando casi ni sonaban los teléfonos.
3. Hay expectativa de incremento de los precios de los campos, por expectativa de llegada de extranjeros. Ha quedado en la expectativa, pero los propietarios se han puesto más firmes a la hora de ponerle precio a sus campos. Los forestales, en el eje de los US$ 3.000, dependiendo lugar y porcentaje de siembra y calidad de suelo; los que tienen distancia corta a las plantas de celulosa de US$ 3.500 afuera. Hay campos ganaderos entre US$ 2.000 y 4.000 dependiendo cuan invernador o agrícola pueda ser. Y los de punta, de US$ 6 a 8 mil. Muchos inversores uruguayos leyeron la posible llegada de argentinos y adelantaron compras o concretaron proyectos de inversión que tenían estudiados. Y el cambio de gobierno los animó.
4. Tenemos de todo tipo, inversores uruguayos, productores agropecuarios, gente de las ciudades. Por nuestra red de agentes en el exterior, tenemos un ojo puesto en las elecciones de EEUU. Si gana Biden, la corriente de gente que va a invertir fuera de EEUU se va retomar. También en Europa, Uruguay va a ofrecer calidad de vida después de la pandemia que nos genera enormes desafíos. Tenemos la perspectiva que por unos cuantos meses el valor del dólar a nivel internacional irá cayendo, no habrá tasas de interés. Y eso hace que la tierra sea un refugio perfecto.
5. Se nota el interés. Las consultas, las reuniones por zoom. La voluntad de venir. Lo que genera interrogante es si se concretará cuando termine la pandemia. Creo que sí por la ecuación calidad de vida, renta esperable. Que el inversor no se agote en campos agrícolas, hay otras opciones con relación precio/renta más favorable. En esto estamos trabajando. En estos días haremos la segunda licitación con el país cerrado. Los termómetros nuestros nos indican que hay condiciones para poner oportunidades en el mercado.
Ricardo Pigurina.
(Valdez y Cía.).
1. En tiempos de gran incertidumbre, el campo siempre ha sido y es un muy buen refugio; los negocios de campo que ya habían empezado a tomar cierta inercia, producto de un ajuste en el nivel de precios, tienen ahora un nuevo empuje, con las nuevas medidas de residencia fiscal que el país ofrece. Es por ello, que estamos viendo con expectativa y optimismo la operativa de compra venta de campos.
2. Los negocios que hemos hecho son básicamente por campos ganaderos de superficies medias. Y estamos con más operaciones en marcha respecto al semestre anterior. También en campos para arrendamientos ganaderos, donde hay una demanda muy importante en estos momentos.
3. Son muchos los factores que definen el precio de un inmueble, y solo como una referencia genérica podemos asignar precios a sistemas productivos. Por ejemplo los campos ganaderos de basalto tienen un valor de entre 1.500 a 2.500 dólares; los campos ganaderos agrícolas, con un piso de US$ 2.500; campos agrícolas que pueden ir desde US$ 3.700 en la zona centro, hasta un eje de US$ 6.000 en la zona litoral. Los campos con aptitud forestal, tienen un rango muy amplio de precios, dependiendo del porcentaje, tipo de suelo y ubicación, lo que hace difícil establecer una referencia.
4. Básicamente en estos momentos vemos que están actuando operadores nacionales, gente del sector o inversores extranjeros pero que ya tenían inversiones en el país.
5. Es verdad que se generó mucha expectativa en torno a la llegada de extranjeros; pero todavía no han llegado. Hemos logrado captar la atención de los inversores, ha habido y hay muchas consultas; pero las limitaciones para poder viajar hacen muy difícil poder avanzar en el negocio. En el medio de la gran confusión que existe hoy a nivel global, estamos convencidos que somos, para los inversores, una alternativa a tener muy en cuenta.
Romualdo Rodríguez.
(Romualdo Rodríguez NR).
1. Vemos que en estos momentos se muestra intención de revisar campos, se nota interés y algunas operaciones se vienen concretando por distintas unidades productivas según la zona del país y el negocio que se hable. Se nota que el mercado como que ha despertado, después de un tiempo que estaba quieta la venta de campos. Quizás los anuncios que vendrán extranjeros influyeron para eso. También puede haber sido por las expectativas con el nuevo gobierno, y los anuncios que se han hecho. Lo cierto es que se nota mayor dinámica en el rubro.
2. En nuestra firma se han concretado negocios de campos, pero son negocios que básicamente incluyen predios sobre los cuales los dueños ya tenían intenciones firmes de venta desde el año pasado. Esencialmente hablamos de campos ganaderos y ganaderos forestales. También es verdad que hay más consultas, el teléfono suena más y estamos atendiendo todo tipo de requerimientos, que pueden cristalizar en negocios.
3. Como sucede siempre, existe una amplia gama de valores. Por los campos que se han concretado ganaderos, en el sur del país, se manejan valores entre 3.500/4.000 dólares la hectárea. En el este hablamos de valores entre 2.400/2.700 dólares la hectárea. En la zona centro oscilan entre 2.500 a 2.700 dólares por hectárea. Y los forestales, dependiendo de la zona y la proximidad con las plantas industriales, se pueden manejar precios de entre 2.800 y 3.000 dólares la hectárea. Pero insisto, no hay un padrón único, sino una gama de negocios condicionados con la producción, ubicación, instalaciones, etc. que tengan los campos en oferta.
4. En nuestro caso, las operaciones que se han concretado se tratan básicamente de inversores locales. Hablamos de negocios que se mueven en un eje global de entre los 3 o 4 millones de dólares. Hasta ahora ha sido con gente de Uruguay.
5. Algún argentino hay, especialmente en las consultas en estos tiempos. Pero en el caso de nuestro escritorio básicamente son casos puntuales, de algún fondo, family office, forestal… Insisto, en nuestro caso, no notamos, por ahora, una gran corriente como sucedió hace unos años. Sí hay consultas y se refleja interés.