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En esta nota comentaremos la forma de calcular el impuesto vinculado a la venta de inmuebles rurales para contribuyentes de IRAE, considerando que en los últimos tiempos se ha incrementado este tipo de operaciones. Nos detendremos a analizar la renta por la venta de campos adquiridos antes de la reforma tributaria (1/7/2007) y después de la misma. A su vez, analizaremos si el bien se adquirió a un contribuyente de IRPF, IRNR o IRAE.
¿Cómo se calcula el IRAE si el campo que se vende fue adquirido antes del 1/7/2007?
En este caso, el contribuyente puede optar por determinar la renta neta de acuerdo al régimen general, o por calcularlo en forma ficta.
El régimen general consiste en aplicar la tasa de IRAE, 25% a la diferencia entre el precio de venta y el valor fiscal del inmueble (costo en pesos histórico actualizado por IPC).
A su vez, puede optar por el cálculo ficto, si el mismo le resulta más conveniente. El cálculo ficto consiste en determinar la Renta Neta Fiscal como la suma del 6% del valor en plaza del inmueble al 1 de julio de 2007, y la diferencia entre el precio de venta y el valor en plaza al 1 de julio de 2007 (actualizado considerando la variación de la UI). A la RNF se le aplica la tasa del 25% para determinar el impuesto.
El valor en plaza del inmueble al 1 de julio del 2007 se determina como el resultado de la deflactación del precio de la enajenación, que debe hacerse mediante la aplicación del Índice Medio de Incremento de los Precios de Venta de Inmuebles Rurales (IMIPVIR). Este índice al 31/12/2021 ascendía a 5,8.
Para hacernos una idea, con los valores de la variación de la UI, y del IMIPVIR al 31/12/2021, la opción por el cálculo ficto, nos arroja un IRAE a pagar de aproximadamente el 12% del precio de venta, que es muy inferior al IRAE por el régimen general.
Es de destacar que este ficto lo pueden aplicar todos los contribuyentes que estén vendiendo inmuebles adquiridos antes del 1 de julio de 2007, con independencia de si liquidan bajo el régimen de contabilidad suficiente o no.
¿Cómo se determina el impuesto si el campo que se vende fue adquirido luego del 1/7/2007?
En este caso la renta se debe determinar por el régimen general, debiendo calcularla como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien.
Un aspecto sumamente importante a considerar es la llamada “regla candado” a los efectos de considerar el costo del inmueble. Es decir, la deducción del costo estará dada por la tributación de la contraparte.
Lo que busca esta norma es cerrar los caminos de la elusión, no permitiendo descontar gastos o costos por los cuales la contraparte no se vio sujeta a imposición, o tributó a alguna tasa menor (IRPF, IRNR, o alguna tasa en el exterior), pudiendo deducir el gasto en proporción si el mismo estuvo sujeto a imposición a una tasa más baja que la del IRAE. Entonces un campo que se compró a una persona física a US$ 3.000 la hectárea, a la hora de vender va a poder deducir del precio de venta un costo de US$ 1440 (12/25).
Diferente sería el caso si el inmueble se hubiera adquirido antes del 1/7/2007, en cuyo caso sería 100% deducible, sin importar la tributación de la contraparte.
¿Que recomendación podríamos dar a quienes están evaluando realizar la compra de un inmueble?
Es importante saber de qué impuesto es contribuyente el vendedor porque va a influir en la determinación del impuesto del comprador en una futura venta. Por ejemplo, si el inmueble se compra a un contribuyente de IRPF o de IRNR, el costo fiscal en ocasión de la venta va a ser el 48% del costo histórico actualizado; en cambio si se comprara a un contribuyente de IRAE, el costo sería deducible un 100%.
Por último, cuando estamos analizando la compra de inmuebles rurales, se debe de tener en cuenta la posibilidad de evaluar comprar las acciones o participaciones de la empresa propietaria de los mismos, dado que la carga tributaria para el vendedor sería 2,4% del precio de venta de las acciones o participaciones, en general, muy inferior al costo de vender el campo.