Durante el año terminado se registraron unas 147 compraventas en distintos puntos del país, que abarcaron un total de 160.000 hectáreas de tierra. Según un trabajo de la consultora Agroclaro, los valores fueron superiores a los de 2021, cuando las ventas fueron de aproximadamente 150.000 hectáreas, concretadas a través de 136 negocios.
Según expusieron para Rurales de El País los directores de Agroclaro, los Ings. Agrs. Juan José Fossati y Nicolás Clement, fueron comercializadas varias estancias ganaderas y agrícola ganaderas de gran escala, que son poco frecuentes al analizar la serie histórica de transacciones de tierras.
Para Agroclaro, empresa especializada en valoración de suelos, “la demanda por tierras se ha mantenido constante y con poca oferta, que se asocia con una mejora en los precios para prácticamente todos los tipos de campos”.
Lo que sigue es un resumen del diálogo mantenido con sus directores, así como se informa sobre un importante número de transacciones efectuadas durante los últimos doce meses.
¿Qué destacan de lo acontecido en el mercado inmobiliario rural durante 2022?
Fue un año con dos semestres bien distintos. El primero, donde se verificaron valores muy altos para las materias primas, con un clima a partir de la primera quincena de enero muy favorable que permitió una zafra de cultivos de verano destacada en casi todas las zonas, precios de los ganados en máximos históricos y tasas de interés en el mundo y en lo nacional en niveles históricamente bajas.
A mitad de año las tasas de interés aumentaron, el precio de la carne tuvo un descenso abrupto y, sobre fin de año, el tipo de cambio tuvo un retroceso importante. Si bien los rendimientos agrícolas han sido buenos y los valores de los productos han aumentado, también lo han hecho los costos.
A pesar de la diferencia entre la primera y segunda mitad del año, la demanda por tierras se ha mantenido constante y con poca oferta, que se asocia con una mejora en los precios para prácticamente todos los tipos de campos. De igual forma han evolucionado los arrendamientos, con aumentos importantes especialmente en aquellos pactados en cantidad de producto (kilos de carne, soja, etc.).
¿Cuántos campos se vendieron?
En base a la última información disponible de AGESIC/INC y excluyendo donaciones, particiones de campos, etc., se registraron en 2022 unas 147 compraventas en distintos puntos del país, que abarcan un total de 160.000 hectáreas de tierra. Los valores son superiores a los de 2021 cuando las ventas fueron de aproximadamente 150.000 hectáreas que incluían 136 negocios.
Asimismo fueron vendidas varias estancias ganaderas y agrícola ganaderas de gran escala, que es poco frecuente que se aprecie cuando se analiza la serie histórica de transacciones de tierras.
¿Cuál fue el origen de los compradores?
A diferencia con el 2021, este último año se evidenció una mayor demanda de inversores extranjeros, especialmente europeos, que luego de la pandemia tienen menores restricciones y pueden venir a Uruguay. La guerra entre Rusia y Ucrania ha determinado que un segmento de inversores opte por alternativas fuera de Europa y en activos como la tierra.
Los Ings. Agrs. Clement y Fossati también expusieron algunas de las modalidades de venta e informaron de algunos negocios en detalle.
Licitaciones.
Podemos destacar la licitación a principio del 2022 de una reconocida empresa citrícola en el departamento de Salto, que incluía unas 3.000 hectáreas con plantaciones de naranjas, limones y mandarinas, una planta de empaque y una para procesamiento de jugos. El valor por el total de los activos fue de 36,4 millones de dólares y fue adquirido por capitales estadounidenses.
Por otra parte, a principios de año hubo una licitación para el arrendamiento de una estancia ganadera de 2.382 hectáreas, con suelos de basalto, en el paraje Cuchilla de Salto; la base era de 50 kgs. carne/ha/año por un plazo a 4 años y se concretó a un valor levemente superior al solicitado.
A mediados de año fue adjudicada la venta de un campo agrícola ganadero de 280 hectáreas en la zona de Ecilda Paullier, en San José, por 6.781 US$/ha. También fue vendido mediante llamado a precios un campo de 250 hectáreas en la zona de Goñi, en el límite de Florida con Durazno, con un Coneat de 128 a un valor de 6.200 US$/ha.
Agrícolas.
El alto valor de los granos determinó que exista una demanda sostenida por este tipo de campos, especialmente aquellos con alto porcentaje para desarrollar agricultura, y localizados en el litoral. Se trata de establecimientos con suelos de alta productividad, generalmente con Índice Coneat (IC) promedio de sus suelos superiores a 120.
En el sur del país se puede destacar la venta de 305 hectáreas, IC 157 en Colonia y cerca al poblado Palo Solo a 12.965 US$/ha; 146 hectáreas, IC 219 próximas a Ciudad del Plata en San José a 13.584 US$/ha y 449 hectáreas, IC 93 en la zona de Capilla de Cella en Canelones a 6.007 US$/ha.
Hubo varias ventas en el litoral que determinan los actuales precios de los campos en esa región; 2.000 hectáreas, IC 132 en Constancia, Paysandú, comercializadas a 7.900 US$/ha; 509 hectáreas, IC 108, pero con un alto porcentaje agrícola, en Villa Darwin, Soriano a 7.855 US$/ha; 373 hectáreas, IC 143 en Cardona, Soriano a 8.980 US$/ha y por último 502 hectáreas IC 211 al norte de Young, en Río Negro, a 9.300 US$/ha.
Arroceros.
La producción arrocera se concentra principalmente en el este, noreste y norte del país. Durante el 2022 se vendieron algunas estancias que tenían un uso mixto, incluyendo arroz, ganadería y agricultura en el noreste.
Se destaca la venta de 9.303 hectáreas en Rivera y con costas al Río Negro, con un Coneat de 82 a un valor de 2.757 US$/ha. en el primer semestre, en tanto sobre fin de año se concretó la venta de 9.003 hectáreas, IC 87 en la zona de Ansina, Tacuarembó, a 3.777 US$/ha.
Ganaderos.
Se incluyen campos con distinto potencial productivo y niveles de intensificación, que van desde campos de basalto superficial en el norte del país hasta campos ganadero agrícolas en la zona sur.
Se concretó la venta de estancias de gran escala; en la zona de Colón, en Lavalleja, fue comercializada una estancia de 8.600 hectáreas, IC 75 con un uso agrícola, arrocero y ganadero con importante zona inundable a 2.093 US$/ha, y 7.087 hectáreas, IC 94 también en Lavalleja, próximas a José Pedro Varela, con importante infraestructura para tambo y equipos de riego, con un área inundable fue vendida a 3.312 US$/ha.
Asimismo fue vendida una estancia de 4.387 hectáreas al norte de Lascano, sobre el estero de Pelotas y con costas al Río Cebollatí, con un Coneat de 51 y uso ganadero a 1.840 US$/ha.
Por otra parte en Salto, cerca de pueblo Sequeira, se vendió una estancia de 7.504 hectáreas, con suelos de basalto y un Coneat de 58 a 1.500 US$/ha así como 2.820 hectáreas ubicadas en Colonia Itapebí, también en Salto, con un uso agrícola, arrocero y ganadero y Coneat de 115 fue comercializada a 3.800 US$/ha.
Se destacan además la venta de 1.830 hectáreas, IC 80 al norte de pueblo Ansina, comercializadas a 3.349 US$/ha y 2.156 hectáreas, IC 80 sobre ruta 5 a la altura de la estación Pampa, a 3.600 US$/ha., ambos establecimientos en el departamento de Tacuarembó.
Las referencias de compraventas en el sur fueron; una estancia de 1.521 hectáreas con costas al Río Negro, próximas a Mercedes, en Soriano, con un Coneat de 109, e importante área inundable, vendida a 5.128 US$/ha; 750 hectáreas, IC 90 al norte de Trinidad, Flores, a 4.932 US$/ha., y 471 hectáreas IC 88, en Florida, con costas al Río Yi vendidas a 4.248 US$/ha.
Forestales.
Las compraventas de campos forestales incluyen establecimientos con suelos de prioridad forestal así como otros con plantaciones ya establecidas. Los precios se explican por los tipos de suelos, el porcentaje del área que pueda ser plantado y la distancia a los puertos o industrias. Algunas ventas incluyen el valor de las plantaciones existentes, por lo cual el valor resulta superior a las referencias del precio de la tierra para la zona.
En Lavalleja se vendieron 2.266 hectáreas, IC 79 con alto porcentaje forestal y en la zona de Pirarajá a 3.795 US$/ha.
Un establecimiento de 1.984 hectáreas, IC 76 en Treinta y Tres, al sur de pueblo Arbolito, se vendió a a 2.950 US$/ha y 994 hectáreas, IC 64 sobre ruta 7 y al sur de José Batlle y Ordóñez a 2.649 US$/ha. En estos casos los suelos son del grupo Coneat 2 principalmente, que generalmente se asocia a un paisaje de serranías.
En otras zonas del país también se vendieron campos forestales, incluyendo 1.600 hectáreas en la zona de Greco, en Río Negro, IC 101 a 4.375 US$/ha; por otra parte 1.610 hectáreas, IC 76 en la zona de Blanquillo, en Durazno, a 3.561 US$/ha., así como 1.117 hectáreas, IC 68 sobre la ruta 44, en Rivera, a 2.257 US$/ha.