Agricultura / Campos

Hay cambio de actores y baja del precio de la tierra

Los negocios concretados en el primer semestre confirman una baja en el valor de la tierra y una mayor superficie vendida. Junto con la disminución del valor de los granos, lácteos y carne, también disminuyeron las rentas.

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El valor de los campos bajó entre 10 y 30% respecto a 2013, 2014 y se está formando un nuevo mercado con valores inferiores. Foto: Pablo D. Mestre

Pablo D. Mestre
La empresa Agroclaro realizó su habitual informe semestral con datos sobre operaciones de compra venta en base a la información publicada por el Instituto Nacional de Colonización. “Recientemente el INC comenzó a divulgar los campos ofrecidos por el artículo 5º de la ley 18.756 ampliando el rango de campos que analizamos para determinar los valores por zona según tipo de campo, las tendencias, indicadores de mercado, etc. Estos datos son también relevantes y nos han permitido ratificar especialmente el valor de campos de menor escala”, comentó el Ing. Agr. Juan José Fossati, socio de la firma. Desde el año 2013, el INC publicaba los campos que le son ofrecidos según el artículo 35 de la ley 11.029 que corresponde a establecimientos que cuenten con más de 500 hectáreas Coneat 100.
“Hoy los inversores que compran campo pagan por lo que éste puede producir y no hacen especulaciones con un incremento en el valor en el corto plazo, lo que ha generado un cambio en los precios por zona y a nivel nacional”, agregó Fossati. “Algo similar a lo que ha ocurrido en este último tiempo con las rentas que han acompañado la baja del precio de los commodities”.
Desde enero hasta fin de junio se han realizado 27 ofrecimientos al INC, algunos de los cuales son excluidos en este estudio por tratarse de ventas de nuda propiedad, fracciones indivisas, etc. que presentan desvíos respecto a los valores de mercado. La información publicada por el INC incluye el número de los padrones rurales, departamento, condiciones del campo y detalles del negocio incluyendo el precio y forma de pago.
“Nosotros analizamos 52.000 hectáreas vendidas que incluyen 24 negocios y mantenemos lo que afirmamos unos meses atrás: los campos han bajado. Hoy podemos concluir que los valores son entre un 10% y 30% inferiores, dependiendo de la zona y tipo de campo, al compararlos con los valores máximos de 2013-2014. Se está formando un nuevo mercado con valores inferiores”, comentó a su vez el Ing. Agr. Nicolás Clement socio de Agroclaro. “Los campos agrícolas del litoral o del sur son siempre demandados y en esos casos la baja en el precio es menor. En cambio estancias del noreste, con potencial agrícola pero a distancias importantes de los puertos, han registrado importantes bajas. Vemos también un cambio de actores donde empresas de escala instaladas hace años se retraen y hay una expansión de productores e inversores nacionales o regionales”.

Nota a Juan Jose Fossati y Nicolas Clement, directores de la empresa Agroclaro, Mvdeo., ND 20160727, foto Ariel Colmegna

Agroclaro. Los Ing. Agr. Juan José Fossati y Nicolás Clement. Foto Ariel Colmegna

NEGOCIOS Y PRECIOS. En estos últimos años, las ventas de tierra han representado un porcentaje menor de la superficie total del país. Las conclusiones respecto a los precios y su tendencia basadas en las publicaciones oficiales de DIEA son entonces limitadas. Por este motivo la empresa Agroclaro promociona su análisis, que se realiza “campo a campo” considerando la región, los suelos y la infraestructura de cada venta obteniendo indicadores que permiten valuar campos en todo el país y conocer su evolución a lo largo de los años.
Las ventas que incluyen mayor área son cuatro bloques de campo que totalizan 8.313 hectáreas forestadas en la cercanía de pueblo Gallinal, en Paysandú y 7.272 hectáreas distribuidas en varios campos en los departamentos de Soriano, Flores y Colonia, que fueron adquiridas por una empresa forestal. También se destaca la venta de 6.941 hectáreas con uso agrícola, arrocero y ganadero en Cerro Largo y 4.473 hectáreas forestadas en Cerro Largo y Lavalleja vendidas a fideicomisos financieros capitalizados por las AFAP.
Para este período, el rango de precios fue amplio, desde 2.272 dólares por hectárea por un campo ganadero en Salto hasta 15.335 US$/ha., por un establecimiento agrícola de alto potencial productivo ubicado sobre la ruta 3 y próximo a la radial con la ruta 1. La primera es una estancia ganadera sobre suelos de basalto de escala media con buena infraestructura y mejoras a 70 kms. de la ciudad de Salto, en tanto el campo en San José tiene poco más de 300 hectáreas y uso agrícola en la mayor parte del área.
Otros datos de referencia son dos estancias vendidas de menos de 1.000 hectáreas próximas a la ciudad de Treinta y Tres, con mayoría de suelos del grupo Coneat 4.1 e índice productivo de 70-80 a US$ 3.000 y US$ 3.050 por hectárea. En Colonia se vendió un campo con frente sobre ruta 1, importante área de suelos Coneat 11.9 y con más de 150 de índice Coneat, sistematizado para agricultura a US$ 11.917 por hectárea. En Durazno se hicieron dos operaciones; son establecimientos agrícola ganaderos de escala media y con parte de los suelos de prioridad forestal a precios de US$ 3.643 y US$ 4.249 la hectárea.

VALOR DE LAS RENTAS. En la empresa Agroclaro también se realiza un estudio y seguimiento de las rentas para los distintos rubros y zonas del país. El último reporte de Estadísticas Agropecuarias (DIEA) del MGAP, correspondiente a 2015, registró una disminución del 28% comparado a 2014 y probablemente en 2016 tenga también un descenso. La baja en el precio de la soja generó renegociaciones a la baja en los kilos de soja pagados como renta agrícola que, sumado al menor valor de este grano, determinó rentas aún inferiores en dólares. Muchas chacras agrícolas fueron entregadas y reconvertidas a ganadería, lo que implica un rearmado del campo con una importante inversión asociada en alambrados, pasturas y animales. Con la lechería atravesando una coyuntura desfavorable, también hubo un retorno a la ganadería en muchos predios y la incorporación de áreas forestadas especialmente por Eucaliptus en distintas zonas del país.
Según Agroclaro, se han hecho varios contratos por chacras a 700 – 900 kgs. de soja en las mejores zonas agrícolas que años atrás se pagaban 20 a 30% más. En las zonas distantes de los puertos y con menor infraestructura y suelos marginales, las rentas son menores. Los contratos de medianería donde el agricultor paga al propietario un porcentaje de la cosecha como renta están sustituyendo los contratos en cantidad de kg de soja fija. Los pagos también han variado y ahora los agricultores ofrecen semestre o año vencido. Los campos ganaderos que se ofrecen se colocan rápidamente pero a valores inferiores; ahora hay arrendamientos en las zonas ganaderas de US$ 60 a US$ 70, que en los últimos años era difícil encontrar.

SITUACIÓN DE MERCADO. “El precio de los campos ha bajado en forma diferencial según la zona y tipo de campo. Los predios agrícolas son los que más variaron, especialmente en zonas marginales en el centro, noreste y norte del país. En contrapartida, los establecimientos con aptitud forestal en términos generales han mantenido los valores”, comentó Fossati. “Hoy por US$ 2.000 a US$ 2.500 la hectárea es posible comprar un campo ganadero extensivo en el norte y por US$ 2.500 y US$ 3.000 establecimientos ganaderos forestales del este y noreste. A valores de US$ 3.500 a US$ 5.500 hay estancias ganaderas agrícolas con buen índice Coneat en el centro en tanto las agrícolas del litoral varían entre US$ 6.000 y US$ 9.000 en función de la ubicación y suelos. Sabemos que a esos valores, muchos propietarios prefieren no vender, pero éstos son los precios a los cuales concretan los negocios aquellos que dejan el sector”.
Hasta hace un par de años, la demanda por campos superaba la oferta generando alza en los valores y puja entre los interesados por concretar negocios. Hoy la situación se ha revertido y quienes invierten en tierra están dispuestos a pagar precios inferiores a la expectativa de los propietarios. Otro cambio importante es la escala; hace unos años los campos o unidades productivas grandes eran demandados por fondos de inversión y se pagaban bien pero hoy es más difícil venderlos. Sin duda la coyuntura ha cambiado y la expectativa en el corto plazo es de escaso crecimiento, por lo cual muchos dueños han optado por vender. La forma de pago y la situación de los campos vendidos también han variado, habiendo ahora venta de campos hipotecados, arrendados y con pago a plazo según se desprende de los ofrecimientos publicados por el INC.
Para muchas empresas, este es el segundo ejercicio agrícola que cierra con números desfavorables o en negativo. Los costos internos y los precios de los productos generados junto con situaciones climáticas desfavorables no han permitido registrar ganancias al sector. “Varios clientes nos han manifestado su preocupación al respecto. Muchas empresas han reducido el personal, los costos y las inversiones y aun así los resultados son malos”, afirmó Fossati. “Muchos coinciden que ante estos nuevos precios internacionales de los commodities es necesario un nuevo equilibrio de costos para que el negocio vuelva a ser rentable. Por otra parte, también hay inversores que inician la actividad en estos momentos de precios deprimidos con una expectativa de mejora como el nuevo emprendimiento lechero que se desarrollará en Mendoza, Florida. En lo que va del año nosotros hemos tenido muchas consultas de clientes interesados en oportunidades de negocios generadas ante este escenario”.
El anuncio de UPM, de estar en negociaciones con el gobierno para instalar una segunda planta de celulosa, ha generado mucha expectativa en el sector y tendrá efectos en el valor de los campos, especialmente aquellos que tengan aptitud forestal en la zona centro del país, ubicados cerca de donde se construirá la nueva planta. Por otra parte el valor de la soja tuvo un alza en los últimos meses y viabiliza el negocio para la próxima zafra de verano que ya se aproxima.
“Generalmente en el segundo semestre se concretan más ventas que en el primero, por lo que se proyecta que el mercado registre varias operaciones en lo que resta del año”, finalizaron señalando Clement y Fossati.

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